鳳凰房產(chǎn)11月22日訊 在資產(chǎn)配置荒的背景下,開發(fā)商口中的房子不僅是宜居之所,更是升值空間大的資產(chǎn)配置投資品。而這些房子真的就如開發(fā)商宣傳的那樣升值空間大或者是極具投資潛力?2016年,哪些項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)漲幅較大?影響二手房房?jī)r(jià)漲幅的因素又有哪些?
就此,鳳凰房產(chǎn)成都站隨機(jī)統(tǒng)計(jì)了100個(gè)二手房項(xiàng)目樣本,分析發(fā)現(xiàn)關(guān)于二手房物業(yè)升值,除市場(chǎng)環(huán)境外,從項(xiàng)目本身來說還跟區(qū)域、開發(fā)品牌以及物業(yè)管理等因素是密切相關(guān)的。
95%的樣本都漲了
藍(lán)光、中海等項(xiàng)目漲幅靠前
從統(tǒng)計(jì)的100個(gè)樣本來看,相比2015年12月,2016年11月有95%的樣本二手房?jī)r(jià)上漲,僅有5%的樣本二手房?jī)r(jià)呈下滑狀態(tài)。
(注:以上數(shù)據(jù)來源安居客,截至11月9日)
20個(gè)樣本二手房?jī)r(jià)漲幅超40%,其中藍(lán)光·空港國(guó)際城二手房?jī)r(jià)漲幅最大,達(dá)77.89%,其次為中海城南華府,漲幅為76.78%,成為本次統(tǒng)計(jì)樣本中二手房?jī)r(jià)上漲最快的項(xiàng)目。中海九號(hào)公館、建發(fā)天府鷺洲、名著司南、南城都匯五期、華潤(rùn)鳳凰城三期、中海城南1號(hào)等二手房?jī)r(jià)漲幅位列其后,但漲幅都在50%以上。
(注:以上數(shù)據(jù)來源安居客,截至11月9日,單位:元/㎡)
不僅如此,位居二手房?jī)r(jià)漲幅前20榜單中,有14個(gè)項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)漲幅超過板塊二手房均價(jià)漲幅。其中,藍(lán)光·空港國(guó)際城與其所在的航空港板塊的漲幅之差最大,為69.90%,其次是中海城南華府、中海九號(hào)公館、名著司南、佳兆業(yè)君匯上品、南城都匯五期,與其所在金融城、南延線、華陽、神仙樹板塊漲幅差值在30%以上。
而同處于大源板塊,僅有建發(fā)天府鷺洲的房?jī)r(jià)漲幅高出區(qū)域漲幅,其差值為6.59%,華潤(rùn)鳳凰城三期、中海蘭庭、天府豪庭、旭和藍(lán)花楹四大項(xiàng)目,項(xiàng)目本身漲幅則低于板塊漲幅。
(注:以上數(shù)據(jù)來源安居客,截至11月9日)
房子保值,是否跡象可尋?
二手房?jī)r(jià)的大幅上漲,在中睿營(yíng)銷總經(jīng)理何良栩看來,其主要因素是受大環(huán)境影響:“一手房市場(chǎng)都在看漲,二手房市場(chǎng)相應(yīng)的房東也在上調(diào)掛牌價(jià)格。”
那么除開市場(chǎng)環(huán)境這種所有項(xiàng)目都能享受的同等條件,以及產(chǎn)品形態(tài)造成的差異外(在一個(gè)剛需板塊的豪宅產(chǎn)品,自然單價(jià)比板塊均價(jià)高很多),哪些條件還能影響二手房業(yè)務(wù)升值?中成房業(yè)認(rèn)為,關(guān)于二手房物業(yè)升值,從項(xiàng)目本身來說,還跟區(qū)域、開發(fā)品牌以及物業(yè)管理等因素是密切相關(guān)的。
區(qū)域:影響二手房?jī)r(jià)的重點(diǎn)
從房?jī)r(jià)漲幅的前20樣本中不難看出,二手房?jī)r(jià)漲幅最快的項(xiàng)目多在城南,城西和城東僅有少量項(xiàng)目,城北則沒有一個(gè)樓盤上榜。
接受鳳凰房產(chǎn)成都站采訪的業(yè)內(nèi)人士也都認(rèn)為項(xiàng)目所處區(qū)域和二手房?jī)r(jià)漲幅有著密切的關(guān)系?!皡^(qū)域熱點(diǎn)是影響二手房房?jī)r(jià)的重點(diǎn)?!苯鸩咝械禺a(chǎn)營(yíng)銷有限公司副總經(jīng)理李庚表示,“若二手房質(zhì)量一樣,成都一環(huán)肯定比其他區(qū)域二手房?jī)r(jià)格高?!?
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐也認(rèn)為熱門的區(qū)域,單個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)比板塊均價(jià)高不少的情況就更容易出現(xiàn)。比如在本次統(tǒng)計(jì)的樣本中,“金融城”板塊就是很好的例子,而紅光和雙流城區(qū)這樣的相對(duì)不那么熱的區(qū)域,單個(gè)樓盤和板塊均價(jià)的差異就相對(duì)較小。
配套:配套優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域二手房?jī)r(jià)相對(duì)高一些
周邊配套完善度則是二手房保值和增值的另外一個(gè)重要條件。
“周邊的成熟度和配套的提升,是二手房保值和增值的重要條件。”何良栩看來,隨著城市成熟度的逐漸完善,二手房?jī)r(jià)格有一個(gè)自然的增幅,是正常的遞增。何良栩以新雙楠某某項(xiàng)目為例,隨著區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的跟進(jìn)和地鐵的開通,二手房?jī)r(jià)也開始上漲。
事實(shí)上,不僅地鐵和商業(yè)等配套二手房房?jī)r(jià),“銀行、學(xué)區(qū)、公園、景觀配套優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域,二手房房?jī)r(jià)也會(huì)高出一些?!崩罡硎尽?
品牌:提升項(xiàng)目溢價(jià)
在地段優(yōu)勢(shì)和配套條件等同的情況下,購房者更多看中的則是品牌。在何良栩看來,品牌房企二手房保值和增值能力更強(qiáng),單價(jià)可能比同區(qū)域的項(xiàng)目貴上1千到1千五元都是正常。
以中海項(xiàng)目為例,就以上樣本數(shù)據(jù)而言,中海多個(gè)項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)漲幅靠前,中海城南華府、中海九號(hào)公館、中海城南1號(hào)三大項(xiàng)目不僅自身房?jī)r(jià)漲幅高,并且高于所在的金融城板塊的房?jī)r(jià)漲幅以及二手房均價(jià)。在樣本二手房?jī)r(jià)與板塊二手房均價(jià)差距較大的項(xiàng)目不乏建發(fā)、龍湖、萬科等知名房企。
不過李庚則認(rèn)為,品牌只能提供一部分溢價(jià),不可能造成價(jià)格大的波動(dòng),萬科中海等品牌二手房?jī)r(jià)格比普通開發(fā)商的價(jià)格高一點(diǎn)是可以理解的,但不是二手房的主要因素。
總結(jié):
中成房業(yè):二手房升值,這個(gè)從項(xiàng)目本身來說,主要跟項(xiàng)目區(qū)域,開發(fā)品牌,物業(yè)管理有關(guān)系,然后跟隨市場(chǎng)行情波動(dòng),只是傳導(dǎo)到二手房有一點(diǎn)時(shí)間差。
何良栩:如果一個(gè)品牌開發(fā)商,又在成熟發(fā)展區(qū)域之上,擁有良好的配套,這種項(xiàng)目的抗擊形式最強(qiáng)的,保值能力更強(qiáng)。
樣本篩選說明:
樣本來源:從安居客網(wǎng)站隨機(jī)挑選100個(gè)房齡在五年以內(nèi)的二手住宅項(xiàng)目;
價(jià)格統(tǒng)計(jì)時(shí)間:2016年11月9日;
房?jī)r(jià)漲幅計(jì)算公式:2016年11月相比2015年12月二手房?jī)r(jià)漲幅。
免責(zé)聲明:樣本數(shù)據(jù)不代表成都整體市場(chǎng)數(shù)據(jù),且受多方因素影響,樣本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或與實(shí)際成交數(shù)據(jù)有出入。文中樣本數(shù)據(jù)、業(yè)內(nèi)分析意見僅供參考,不構(gòu)成市場(chǎng)交易和投資建議。