鳳凰房產(chǎn)11月8日訊 介于二環(huán)路和三環(huán)路之間,由21條道路連通形成的準環(huán)狀道路,俗稱2.5環(huán),也被稱之為成都“中環(huán)路”。這條交通動線,在建的地鐵7號線幾乎與之同步。
以城北出口高速、靜明路、佳靈路、茶店子路為界限,這條環(huán)線被劃分出東南西北四大區(qū)域,由東至北,途徑八里莊、萬年場、東客站、川師、科華路、神仙樹桐梓林、外雙楠、內(nèi)光華、內(nèi)金沙、一品天下、九里提、五塊石、駟馬橋……
在這條軸線上,有著傳統(tǒng)的富人聚集區(qū)桐梓林,也有著傳統(tǒng)的專業(yè)市場五塊石。隨著成都三環(huán)內(nèi)可建設用地的日趨稀少,如今在這條中環(huán)線上的在售項目也已顯得尤為稀貴。鳳凰房產(chǎn)成都站調(diào)查發(fā)現(xiàn),中環(huán)線上的項目東多西少,南北相差無幾,房價除城南較高外,其他區(qū)域并無太大差別,在同一環(huán)線上,品牌以及項目定位成為決定房價的主要因素。
項目東多西少,南北相差無幾
后起之秀潛力十足
在這條環(huán)線上,樓市的變化成為了城市發(fā)展的縮影。如今,由“西-南-東-北”的城市發(fā)展腳步,在樓市上得到了體現(xiàn),就四大區(qū)域在售項目數(shù)量而言,尚在發(fā)展中期的城東明顯多于其他區(qū)域,早已發(fā)展成熟的城西區(qū)域在售項目寥寥無幾,處于發(fā)展尾聲的城南與還未發(fā)展的城北,在售項目則相差無幾。
(其中暫無價格的為待售項目)
據(jù)鳳凰房產(chǎn)成都站不完全統(tǒng)計,目前“中環(huán)線”上在售以及待售項目共計44個,其中城東區(qū)域項目有24個之多;城西則與其相反,僅有4個在售項目;城南與城北的在售以及待售項目分別為9個、7個,相比與城東來說,數(shù)量也較少。
究其原因,城市發(fā)展方向有著決定性因素。根據(jù)目前成都主城區(qū)供地情況,三環(huán)內(nèi)供地相對較少。在城西尤為顯著,隨著區(qū)域內(nèi)土地供應較少,目前區(qū)域內(nèi)在售項目多為老盤加推,新盤數(shù)量屈指可數(shù);相對于城西發(fā)展的成熟,城東正處于發(fā)展期,早年間大量的土地供應,吸引了諸多開發(fā)商入駐,招商、中糧、魯能等,其中也不乏港資或外資房企,供應量充足。
就城南來說,城市一路往南發(fā)展,其步伐早已擴張到了秦皇寺區(qū)域,主城區(qū)開發(fā)已接近尾聲;在城北區(qū)域,還有諸多尚未改造的居民區(qū),荷花池、五塊石等專業(yè)市場的定位也是區(qū)域品相的硬傷,目前城北發(fā)展還尚不明晰,區(qū)域在售項目不多,多以剛需為主。
情理之中還是情理之外
南門一枝獨秀,東西北各自安好
在“中環(huán)線”附近,就區(qū)域房價而言,以東南西北四個方位,呈現(xiàn)“金字塔”狀分布,據(jù)鳳凰房產(chǎn)成都站統(tǒng)計,房價由高至低為南-西-東-北,其中城南均價最高,城北最低,城西、城東區(qū)域均價相差近2000。
在樓市中,城南房價一直處于高位,在中環(huán)區(qū)域也不例外,仍是均價最高的地方,城北區(qū)域因其品相原因,房價為最低,但也接近萬元,城西與城東均價相差不大。就其以上因素則不難推測出,相對于東西軸線房價由市中心向外圍遞減的大趨勢,同處于主城區(qū)內(nèi),區(qū)域并不是影響房價最大的因素。
縱觀區(qū)域內(nèi)高于均價的項目,例如:城東區(qū)域在售的招商中央華城、成都魯能城、中糧錦云以及COSMO天廊等項目,均高出區(qū)域均價;在城南、城西以及城北,凱德天府life均價19000元/㎡,中環(huán)豐錦18500元/㎡,首開龍湖紫宸20000元/㎡,泛悅城市廣場11000元/㎡,均高出區(qū)域均價。其中,以上項目多以品質(zhì)改善為主,也不乏熱門板塊。
不難總結(jié)出,同處于中環(huán)區(qū)域,房企的品牌影響力、項目的定位以及區(qū)域熱度決定著房價的高低。
“傳統(tǒng)”pk“新興”
熱門板塊逐漸向城東轉(zhuǎn)移
在這條環(huán)線上,桐梓林早已是眾人皆知的富人區(qū),神仙樹、金沙等區(qū)域也是配套資源完善的宜居住區(qū)。但這些傳統(tǒng)的板塊,因土地供應的減少,在售項目并不多,如今正面臨著熱門區(qū)域的挑戰(zhàn)。
就城西而言,在二環(huán)外,今年主城區(qū)連續(xù)出貨兩宗地,原本沉寂的樓市再次回歸熱鬧,龍湖攜手打造的兩大項目還未面世便備受關(guān)注,隨著龍湖首個紫宸系產(chǎn)品的熱銷,九里堤板塊也再此回歸眾人視野。
正在發(fā)展的城東最為迅猛,萬年場以及東客站等板塊,憑借其大量的土地供應以及完善的區(qū)域規(guī)劃吸引著更多的開發(fā)商和購房者,成為主城區(qū)內(nèi)新興的熱門板塊。
在這些熱門板塊,也不乏熱門項目,成都魯能城、中糧錦云、首開龍湖紫宸等項目均有不俗的關(guān)注度,且在售均價也同比周圍項目高出不少。
在2014年,魯能以9350元/㎡的地價拿下現(xiàn)正在打造的魯能城項目地塊,過高的地價讓成都魯能城從拿地之初便備受關(guān)注,如今在售均價13000元/㎡,相比地價來說其售價也不算高;中糧錦云以打造高端改善大戶型產(chǎn)品為主,加之品牌營銷,曝光度高,優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源為之加分不少;首開龍湖紫宸是龍湖布局成都的首個“紫宸系”產(chǎn)品,相比城西同環(huán)線在售項目均價高出近1倍,從9月開盤便一直熱銷,在10月主城區(qū)項目的集中備案數(shù)據(jù)中位居第一,其原因在于高端、品質(zhì)的定位,加之地處西二環(huán)絕版的地段資源。
究其原因,不乏以下幾點,地王向來便備受關(guān)注,加之優(yōu)質(zhì)的資源、品牌營銷力度以及絕版的區(qū)域位置,無疑為項目錦上添花。如今,在這條中環(huán)線上,城南和城西發(fā)展已成定局,可變因素不多,城東和城北還有很多可能。