穆迪近日發(fā)布房地產(chǎn)研究報(bào)告預(yù)計(jì)，盡管新一輪調(diào)控措施旨在抑制房價(jià)的飛漲，未來6-12個(gè)月一二線城市的售價(jià)與銷量不會(huì)大幅下降。政府將繼續(xù)在控制房價(jià)漲幅的意愿與維持穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)來支持經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)之間取得平衡。

穆迪指出，一二線城市相對較低的庫存將降低短期內(nèi)房價(jià)明顯下降的風(fēng)險(xiǎn)。此外，今年調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度不及造成2011年初和2014年行業(yè)下滑時(shí)的措施。同樣，雖然房貸政策略有收緊，但房貸供應(yīng)和寬松的貨幣政策總體上仍將支持房地產(chǎn)業(yè)。調(diào)控措施收緊會(huì)加大市場回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對開發(fā)商的銷售和現(xiàn)金流造成負(fù)面影響。

與2016年全年全國合約銷售額預(yù)測同比增長約25%的高基數(shù)相比，穆迪預(yù)計(jì)2017年全年全國合約銷售額會(huì)與2016年持平或略有下降。在2016年9月及10月大中城市收緊調(diào)控措施之后，銷量將小幅下降，但該下降在一定程度上會(huì)被這些城市的低庫存造成的房價(jià)溫和上漲所抵消。同時(shí)，如果2017年大中城市房價(jià)繼續(xù)大幅上漲，政府可能會(huì)進(jìn)一步收緊調(diào)控措施。

2016年前9個(gè)月全國合約銷售額達(dá)到人民幣6.9萬億元，同比增長43.2%，合約銷售建筑面積為9.31億平方米，同比增長27.1%。上述兩項(xiàng)指標(biāo)均處于多年高點(diǎn)。2016年前9個(gè)月全國平均房價(jià)同比上漲12.7%，一線城市均價(jià)同比上漲31.9%。目前約20個(gè)城市已收緊了購房或房貸標(biāo)準(zhǔn)，這些城市在2016年前8個(gè)月的全國合約銷售額中占比約為40%-45%。

穆迪還指出，盡管如此，今年早些時(shí)候調(diào)控措施的嚴(yán)厲程度不及造成2011年初和2014年行業(yè)下滑時(shí)的措施。鑒于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的重要性，預(yù)計(jì)政府不會(huì)采取像當(dāng)時(shí)一樣嚴(yán)厲的調(diào)控措施。在上述行業(yè)下滑時(shí)期，47個(gè)城市采取了限購措施 (這些城市貢獻(xiàn)了50%以上的全國合約銷售額) ，同時(shí)房貸和貨幣政策也偏緊。當(dāng)時(shí)全國范圍內(nèi)二套房貸最低首付比例提高到60%，高于目前20個(gè)調(diào)控城市中多數(shù)采用的30%-70%。中國當(dāng)前的貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)更具有支持性，中國人民銀行的基準(zhǔn)貸款利率和法定準(zhǔn)備金率均處于多年低點(diǎn)。

融資方面，穆迪預(yù)計(jì)，未來12個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性與融資渠道依然良好。中國國內(nèi)流動(dòng)性將保持充裕，可支持開發(fā)商的融資及購房者的房貸供應(yīng)。在中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的情況下，未來6-12個(gè)月貨幣政策不大可能驟然緊縮。

盡管國內(nèi)銀行可能會(huì)控制房貸增速，但銀行將繼續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)放貸，包括發(fā)放住房按揭貸款，原因是房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)相比運(yùn)營業(yè)績突出，而且中國家庭杠桿率較低。此外，房地產(chǎn)貸款通常由房產(chǎn)抵押。不過，銀行仍會(huì)有選擇性地放貸，傾向于財(cái)務(wù)狀況更健康的大型開發(fā)商、首次購房者及改善型購房者。