鳳凰財(cái)經(jīng)訊 這個(gè)周末全國(guó)輿論最關(guān)切的重大新聞莫過(guò)于下面這件事。

據(jù)溫州網(wǎng)報(bào)道，溫州部分市民發(fā)現(xiàn)正常買(mǎi)賣(mài)二手房后卻無(wú)法完成交易，原因是土地到期了。據(jù)悉溫州在90年代出讓過(guò)一批20年期限的國(guó)有土地，這批土地使用權(quán)到期或即將到期，而當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)要求繳納1/3到一半左右房?jī)r(jià)的土地出讓金才能續(xù)期，重新辦理土地證。

這一新聞緣由是，2016年3月溫州市民王先生買(mǎi)了一套二手房，過(guò)戶的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過(guò)期了。當(dāng)?shù)卣ぷ魅藛T稱：要拿到新的土地證，必須補(bǔ)繳費(fèi)用延長(zhǎng)土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費(fèi)大約要30萬(wàn)元，而這套房子總價(jià)才65.8萬(wàn)元。

對(duì)此，溫州國(guó)土局解釋到，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度不足，很多買(mǎi)房人可能沒(méi)有意識(shí)到土地使用權(quán)年期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的意義，房子本身說(shuō)白了就是磚塊水泥，房產(chǎn)的價(jià)值很大一部分是來(lái)自于土地的價(jià)值?！蓖恋厥褂脵?quán)70年的房子，好比4S店里的新車(chē)，而只剩兩三年使用權(quán)的房子，好比開(kāi)了10多年的二手車(chē)，這兩者的價(jià)值哪個(gè)高哪個(gè)低，大家一看就知道。

這次溫州的這個(gè)新聞引發(fā)輿論重大關(guān)注的本質(zhì)在于觸及了中國(guó)越來(lái)越緊迫的“土地期滿如何續(xù)期”問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題自2007年物權(quán)法出臺(tái)一直懸而未決。物權(quán)法“自動(dòng)續(xù)期”語(yǔ)焉不詳，自動(dòng)續(xù)期怎么個(gè)續(xù)法亟待有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步說(shuō)明澄清。

鳳凰財(cái)經(jīng)整理發(fā)現(xiàn)，土地使用權(quán)到期后續(xù)期本身溫州并不是首例，至少在青島、深圳就有不下四個(gè)案例。

青島的案例是黃島區(qū)阿里山小區(qū)。

阿里山小區(qū)5071戶業(yè)主的土地使用權(quán)期限分別為20年、30年、35年，其中310戶業(yè)主的房屋土地使用權(quán)在2009年6月底就到期了。媒體給這些房子取名“撞限房”。據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)青島政府提出的續(xù)期方案是：1、物權(quán)法細(xì)則不明，土地期滿應(yīng)有償續(xù)期，出讓金需要續(xù)交。2、以區(qū)域過(guò)去1年的平均地價(jià)為計(jì)算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%，因?yàn)楫?dāng)時(shí)黃島區(qū)的地價(jià)是1000塊，所以100平方米的房子業(yè)主要補(bǔ)繳地價(jià)6萬(wàn)塊。

深圳的案例有三個(gè)。

一個(gè)南山的金桃園小區(qū)。2011年金桃園大廈業(yè)主被告知，在土地期滿后，深圳政府將無(wú)償收回金桃園大廈地塊使用權(quán)。隨后，金桃園被媒體報(bào)道成為：“全國(guó)第一家土地使用權(quán)到期后將被政府無(wú)償收回的物業(yè)”，引發(fā)了極大的輿論風(fēng)波。后來(lái)深圳政府出面澄清：金桃園大廈中住宅部分的土地使用權(quán)期間屆滿后依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，非住宅部分的土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問(wèn)題，依照屆時(shí)執(zhí)行的法律規(guī)定辦理。

第二個(gè)案例是羅湖的國(guó)際商業(yè)大廈。國(guó)際商業(yè)大廈同一幢樓有20、30、40、50年等四種年限不一的房產(chǎn)證，最早的在2001年就已經(jīng)到期。深圳市在2004年出臺(tái)《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》：土地期滿，可按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%補(bǔ)繳續(xù)期。國(guó)際商業(yè)大廈得以成功延期。

最近一個(gè)案例是福田區(qū)長(zhǎng)城大廈。今年3月新浪樂(lè)居報(bào)道，福田上世紀(jì)80年代的商品房長(zhǎng)城大廈一位業(yè)主向政府遞交土地延期申請(qǐng)，成功把房屋土地使用年限從原來(lái)的50年延長(zhǎng)到了70年。這套房屋面積是80.58平方米，補(bǔ)繳金額為44940元，平均每平米補(bǔ)繳了557元。業(yè)主后來(lái)掛牌710萬(wàn)賣(mài)掉此房。按710萬(wàn)房?jī)r(jià)計(jì)算，深圳住宅續(xù)期補(bǔ)繳金額大概是房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五左右。

上述五個(gè)案例，青島、深圳和溫州政府至少都認(rèn)為土地期滿續(xù)期是有償?shù)摹?/strong>

此外，鳳凰財(cái)經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，各地政府續(xù)期繳費(fèi)的法律依據(jù)都是《城市房地產(chǎn)管理法》，而不是物權(quán)法。鳳凰財(cái)經(jīng)查找《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期……經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。”《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定是有償?shù)摹?

不同之處僅在于，深圳、青島續(xù)期收費(fèi)依據(jù)是當(dāng)?shù)氐摹肮婊鶞?zhǔn)地價(jià)”，一般不過(guò)幾百塊、上千塊，而溫州執(zhí)行的是“市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)”，就是同類(lèi)型的土地公開(kāi)出讓的價(jià)格大概是多少錢(qián)，續(xù)期費(fèi)用遠(yuǎn)超深圳、青島，因此溫州這一事件被認(rèn)為具有一定風(fēng)向標(biāo)意義，如果各地就此效仿，天都要塌下來(lái)了！

因此，這一消息被部分媒體解讀為，樓市出現(xiàn)重磅利空，所有房東都只是一個(gè)長(zhǎng)期租戶，就不難理解了。

溫州政府做法也和人民日?qǐng)?bào)2016年1月份釋疑“土地使用年限到期怎么辦”所述方法有異。人民日?qǐng)?bào)當(dāng)時(shí)給出了兩個(gè)辦法：1、延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類(lèi)的土地出讓金的價(jià)格，類(lèi)似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。2、根據(jù)規(guī)劃需要，國(guó)家收回土地和地上建筑物的，對(duì)業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類(lèi)似拆遷安置的辦法解決。

而物權(quán)法沒(méi)有明確說(shuō)，《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。沒(méi)有說(shuō)是“有償”還是“無(wú)償”。

 

這次溫州國(guó)土資源局土地利用管理處處長(zhǎng)張少清給的理由就是這樣，他表示，《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動(dòng)續(xù)期”，但該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有明確。在國(guó)家沒(méi)有具體實(shí)施細(xì)則的情況下，目前我們基層國(guó)土部門(mén)只能參照國(guó)有土地出讓的做法，先由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估土地價(jià)格，根據(jù)單位地價(jià)或折算出樓面地價(jià)，算出總的土地出讓金，重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

眾說(shuō)周知，內(nèi)地城市土地制度是學(xué)習(xí)的香港，香港也存在土地期滿續(xù)期問(wèn)題。但鳳凰財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)香港土地期滿續(xù)期原則是：免費(fèi)續(xù)期、只交年租。香港《基本法》規(guī)定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權(quán)到期后，沒(méi)有續(xù)期權(quán)利的土地經(jīng)政府同意可再續(xù)期50年，無(wú)須繳納一次性地價(jià)，每年只需繳納應(yīng)課差餉租值3%的年租金即可