房地產(chǎn)市場迎新變？民法典草案新內(nèi)容：住宅所有權(quán)、居住權(quán)可分離

　　《財經(jīng)》記者 王麗娜 | 文  朱弢 | 編輯

　　8月27日下午，備受社會關(guān)注的民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。在民法典物權(quán)編草案中，專章寫入“居住權(quán)”的內(nèi)容：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

　　全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作說明時表示，物權(quán)編草案在物權(quán)法的基礎(chǔ)上，按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護制度，健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)實需要，進一步完善了物權(quán)法律制度，主要修改內(nèi)容之一即增加規(guī)定居住權(quán)。

　　此前的2017年10月，中共十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　著名法學(xué)家、中國政法大學(xué)終身教授江平認為，居住權(quán)制度既有古代的法律依據(jù)和其它國家的參照，也符合中國的傳統(tǒng)，能夠讓一些弱勢的人居有定所、老有所養(yǎng)，這是為社會提供福利的一個重要方式。

　　“居住權(quán)”曾有爭議

　　居住權(quán)制度并非首次提出。此前在物權(quán)法的起草中，對居住權(quán)就有過討論和爭議。2005年《物權(quán)法（草案）》曾專章規(guī)定居住權(quán)制度。但最終2007年3月通過的《物權(quán)法》刪去了居住權(quán)的有關(guān)條款。

　　提出創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的是江平。8月29日，江平對《財經(jīng)》記者回憶，四十年前他就開始對居住權(quán)有所思考。在1979年給中國政法大學(xué)第一屆法律系本科生上課時，他就提出一個案例供學(xué)生討論。

　　案例是一個歸國老華僑的故事，他在廣州市中心擁有一幢別墅，膝下有一子一女，老人臨終前立了一份遺囑，將別墅所有權(quán)歸屬兒子，但女兒可以終生居住。江平向?qū)W生提出的問題是，老人的遺囑是否合法。

　　“當(dāng)時我就想到居住權(quán)的問題，把房屋的居住權(quán)和所有權(quán)分開，所有權(quán)給一個人，居住權(quán)給另一個人，這應(yīng)該是合法的，也合情合理，這也是對弱勢群體照顧的一個很重要的措施。”江平說。

　　居住權(quán)的概念早已有之，起源于羅馬法。江平介紹，當(dāng)時的羅馬法規(guī)定了居住權(quán)，當(dāng)時的法律規(guī)定有人役權(quán)和地役權(quán)，總稱役權(quán)。地役權(quán)在中國現(xiàn)行的物權(quán)法中已經(jīng)規(guī)定得很明確，但人役權(quán)一直沒有規(guī)定?！叭艘蹤?quán)從法律上來說，就是為了特定人的方便和利益，允許他對一些物比如房屋享有一些權(quán)利和便利，典型的就是居住權(quán)。人役權(quán)在后來的法國民法典里有體現(xiàn)，對于居住權(quán)做出規(guī)定?！苯浇榻B。

　　物權(quán)法的起草始于1993年，江平參與了物權(quán)法的起草，他提出了創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的建議。在2001年5月全國人大常委會法制工作委員會召開的物權(quán)法草案專家論證會上，他還以保姆為例對居住權(quán)進行解釋。他說，很多家庭雇有保姆，一個保姆伺候一家人很久，年老的時候沒有住所，“那能否定一個合同或者立一個遺囑，讓保姆有房屋居住權(quán)，能夠讓她養(yǎng)老送終？”

　　江平提出居住權(quán)后，有人響應(yīng)，也有些一些人認為這個問題可以由合同或遺囑去解決。比如，可以通過合同約定房屋由家庭成員之外的人居住，或在遺囑上寫明房屋的繼承人是兒子，但是女兒擁有居住權(quán)。

　　參與過物權(quán)法起草討論的中國人民大學(xué)法學(xué)院院長王軼稱，居住權(quán)制度提出后，經(jīng)過反復(fù)討論，仍然存在爭議，有學(xué)者力挺，但也有學(xué)者質(zhì)疑。 “質(zhì)疑的焦點集中在居住權(quán)制度在現(xiàn)實生活中的適用范圍是否足夠廣泛?！?

　　參與物權(quán)法起草的中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新介紹，最終物權(quán)法用益物權(quán)部分僅僅規(guī)定了土地的用益物權(quán)，關(guān)于建筑物的用益物權(quán)即居住權(quán)沒有通過，出臺的物權(quán)法刪除了有關(guān)居住權(quán)的內(nèi)容。這次民法典各分編草案的起草中，居住權(quán)的問題再次提出，并被寫入草案。

　　居住權(quán)應(yīng)該多樣化

　　正在審議的民法典各分編（草案）物權(quán)編部分專章規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立居住權(quán)合同。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。

　　草案還規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)涉及的住宅不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅，但當(dāng)事人另有約定的除外。以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照本章規(guī)定。

　　王軼對《財經(jīng)》記者表示，草案有關(guān)居住權(quán)的內(nèi)容設(shè)計和此前物權(quán)法草案中的規(guī)定基本保持一致。居住權(quán)納入用益物權(quán)范疇，是人役權(quán)的一種，是為特定自然人的需要設(shè)立的物權(quán)。最突出的特點是，居住權(quán)就是為特定自然人設(shè)定的權(quán)利，自然人可以在不享有住宅所有權(quán)的情況下，對住宅進行最長期限、最大限度的利用。

　　王軼指出，“當(dāng)前中國進入老齡社會，不少老年人單純依靠家庭養(yǎng)老并不現(xiàn)實，怎么通過社會化方式解決養(yǎng)老是現(xiàn)實問題。另外，住房租賃市場發(fā)展到現(xiàn)在，公租房制度對滿足城鎮(zhèn)中低收入住房困難群體的基本住房發(fā)揮的重要作用也日益凸顯?！币虼?，這和十多年前物權(quán)法起草時面臨的社會背景有所不同，人們就是否規(guī)定居住權(quán)制度的法律共識也隨之發(fā)生變化。

　　對居住權(quán)寫入民法典草案，江平表示“百分之百的贊成”。居住權(quán)制度既有古代的法律依據(jù)和其它國家的參照，也符合中國的傳統(tǒng)，能夠讓一些弱勢的人居有定所、老有所養(yǎng)，這是為社會提供福利的一個重要方式。寫入民法典，能大大提高居住權(quán)的地位，并且規(guī)定應(yīng)當(dāng)書面訂立居住權(quán)合同，并應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，這樣就把此前居住權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，居住權(quán)人的權(quán)利可以得到更全面的保護。

　　“此前提出的可以將居住問題寫入合同，忽略了一個重要的問題，就是合同規(guī)定的是債權(quán)，不是物權(quán)。債權(quán)是相對的，在兩方之間，而物權(quán)具有對世權(quán)。對世界上的任何人我都可以主張我的權(quán)利。如果僅在合同中規(guī)定，那合同約定的一方不履行義務(wù)怎么辦呢？沒有辦法強迫他來履行，他頂多是負有違約責(zé)任交付違約金?！苯秸f。

　　而居住權(quán)經(jīng)登記生效后，一旦有人侵犯其居住權(quán)，當(dāng)事人就可以提起訴訟保障其居住權(quán)。

　　江平認為，居住權(quán)應(yīng)該是多樣化的，并不僅僅是他提到的保姆和弱勢者的居住問題?，F(xiàn)在一提到居住權(quán)，大家想到的就是買房子，“但是只是部分人有能力購買房屋，尤其在房價飛漲的情況下，不是人人都能夠買得起房子，應(yīng)該用各種方式解決居住權(quán)。居住權(quán)不一定跟所有權(quán)非得統(tǒng)一，居住權(quán)跟所有權(quán)分離，就能體現(xiàn)多種方式，實現(xiàn)人人有居所、人人有住所的理想?！?

　　對此，王軼認為，居住權(quán)在功能上是開放的，可以為住宅充分發(fā)揮效用提供渠道和途徑?！艾F(xiàn)在部分城鎮(zhèn)居民家庭不止一套房，愿意為別人設(shè)立居住權(quán)的，可以通過訂立居住權(quán)合同，辦理登記手續(xù)，設(shè)立居住權(quán)。當(dāng)事人也可以通過訂立遺囑的方式，設(shè)立居住權(quán)。這對于有效解決住有所居，以及充分發(fā)揮房屋最大效用，以貫徹物權(quán)法物盡其用的立法宗旨都有重要價值?！?

　　居住權(quán)可能影響房地產(chǎn)市場

　　沈春耀在向全國人大常委會作說明時表示，居住權(quán)的制度安排有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

　　楊立新稱，此前物權(quán)法起草時，對居住權(quán)的適用范圍設(shè)計比較簡單，考慮到的是離婚一方、保姆等人的住房需要，這次對居住權(quán)制度的理解要寬很多，特別是關(guān)于公租房的居住權(quán)?！艾F(xiàn)在城市中低收入的群體很大，政府要著力解決他們的住房問題，公租房具有很普遍的意義?！?

　　公租房在中國經(jīng)歷了一定的發(fā)展歷程，在房改之前的公房也是公租房，現(xiàn)在針對低收入家庭仍然存在公租房。

　　楊立新說，公租房的承租人只享有使用權(quán)，不具有物權(quán)，如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房，承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán)，就具有了物權(quán)的對抗效力?！凹幢闶钦膊荒茈S隨便便收回，如果政府以公共利益為由征收征用，那還要給予公租房的居住權(quán)人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對于低收入家庭來說這是更高的法律保障?！?

　　江平認為，如何理解公租房、誰能享受公租房的居住權(quán)都是立法當(dāng)中需要深層次考慮的問題。比如，公租房的承租人，其家庭成員享有居住權(quán)，但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等，是否也具有居住權(quán)？

　　目前，民法典各分編（草案）是初次提交審議。王軼表示，居住權(quán)制度還有進一步完善的可能。例如當(dāng)事人之間訂立的居住權(quán)合同，主要應(yīng)當(dāng)包含哪些內(nèi)容。當(dāng)事人對這些內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，依據(jù)什么樣的規(guī)則去進行補充或者是確定等等。草案還沒有作出相應(yīng)的回應(yīng)。

　　“還有公租房的問題。誰有資格取得公租房上設(shè)定的居住權(quán)等一些具體內(nèi)容和規(guī)則細節(jié)等，事關(guān)基本的社會公平，目前看還不太可能在民法典中得到回應(yīng)，還需要有配套的法律或者行政法規(guī)予以規(guī)定。” 王軼表示。

　　居住權(quán)還將對房地產(chǎn)市場有一定影響。王軼稱，居住權(quán)的身份性相當(dāng)強，居住權(quán)人不能通過處分居住權(quán)獲利；而且居住權(quán)人通常只能占有和使用住宅，除非另有約定，不能利用住宅獲得收益。

　　對于租房市場中的隨意“漲房租”現(xiàn)象。王軼認為，“漲房租”屬于合同變更，對于有償?shù)木幼?quán)合同，除非法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定，任何一方不得隨意變更合同。

　　江平還認為，設(shè)立居住權(quán)后必然會影響房屋的流通?！斑M行居住權(quán)的登記后，房屋就不能隨便買賣。從法律上來講，房屋有了居住權(quán)等于設(shè)立了負擔(dān)。設(shè)立了負擔(dān)的房屋所有權(quán)不能隨便賣賣，因為買的人無法入住。給第三人設(shè)立的居住權(quán)可以對抗所有權(quán)人，連所有權(quán)人也不能夠隨便住進去。必然會影響房屋的流通。當(dāng)然，如明確告知房屋所有權(quán)有負擔(dān)，但對方同意買那也沒有問題”。