由于貨幣的年化增速接近20%，在過去的10年，中國最成功的投資不在資本市場，而在于房地產(chǎn)，只要買了房的人就是人生贏家。關(guān)鍵不在于買什么房，而在于有沒有買房，這是人生贏家的分水嶺。

前兩天，小萬為大家解讀了統(tǒng)計局最新的房價數(shù)據(jù)，一個罕見的信號出現(xiàn)了，那就是一線城市房價29個月以來首次環(huán)比下跌。

這是一個重大轉(zhuǎn)折點。以往總是在數(shù)據(jù)里摳細節(jié)，看到的是“漲幅”下跌，而這一次一線城市房價是真正降溫了。

不少人也許正在琢磨，要不要趁這個機會抄一把樓市的底？呵呵，想多了。繼上個月各地密集上調(diào)房貸利率之后，又一波房貸利率上調(diào)潮又來了，二線接力一線，使得8月全國首套房平均利率創(chuàng)下歷史新高！

而對此趨勢，央行十分樂見其成，對北京多家上調(diào)貸款利率的銀行不點名表揚：積極支持。

此外，北京的共有產(chǎn)權(quán)房新政正式出爐；南京土拍價明顯下降，同時成為全國第6個出讓自持租賃用地的熱點城市。

總結(jié)一句話：樓市看起來是降溫了，但眼下別指望政策放松，高房價現(xiàn)在是前有狼、后有虎。

多地上調(diào)首套房貸款利率：平均利率創(chuàng)歷史新高

北京首套房利率上浮5%-10%成主流，央行表示積極支持

近日北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流的現(xiàn)象。

據(jù)央視，多數(shù)銀行的首套房貸款利率已經(jīng)或者是即將調(diào)整到基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮5%，而首套房貸利率最高的已經(jīng)上調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮20%的水平，還有個別銀行的一些網(wǎng)點因額度問題，暫時無法申請到首套房貸。

人民銀行營業(yè)管理部19日傍晚表示，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此人民銀行營業(yè)管理部積極支持。

廣州：首套房貸全面上浮，最高上浮兩成

據(jù)21世 紀經(jīng)濟報道，廣州地區(qū)的首套房貸利率再度上調(diào)，工農(nóng)中建交五大行中，建行和交行已經(jīng)明確表示，首套房貸利率已經(jīng)沒有優(yōu)惠，并且上浮5%，二套房則上浮10%。

中信銀行首套房貸目前上浮5%，二套房貸上浮20%。此前動作一直穩(wěn)妥的外資銀行此次也加快了步伐，匯豐銀行表示目前跟大行的情況一樣，首套上浮5%，二套上浮10%。

目前調(diào)整最明顯的銀行是光大銀行，不論是首套還是二套，一律按照上浮20%來計算。

鄭州：首套房貸利率最高上浮30%，部分銀行停貸

據(jù)大河報，目前鄭州多家銀行利率普遍上漲10%~20%，且房貸放款較慢。

中國銀行和交通銀行上浮最多，達到了20%；農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行均上浮15%；工商銀行上浮最少，為10%。商業(yè)銀行方面，中信銀行上浮較多，達到30%；浦發(fā)銀行則在今年3月份就已經(jīng)停貸了；華夏銀行目前仍上浮10%。

圖片來源：天府早報

從全國范圍來看，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

日前，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月全國首套房平均利率創(chuàng)下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)；相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%。

在監(jiān)測的35個城市首套房平均利率中，最低的為上海4.83%；最高為5.39%，有鄭州、哈爾濱、石家莊。

進一步扼殺消費貸流入樓市

除了房貸利率上調(diào)，為了降杠桿，發(fā)展如火如荼的消費信貸也迎來多地監(jiān)管的嚴控。繼北京、深圳、南京之后，廣東（除深圳外）成為第四個出手的地區(qū)。

近日中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會廣東監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于消費貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，嚴禁個人消費貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費貸；而個人綜合消費貸最高額度不準(zhǔn)超過100萬元，最長貸款期限不得超過10年。

9月16日，易 居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《全國居民短期消費貸款流入樓市現(xiàn)象研究》報告顯示，2017年3月以來，短期消費貸款同比走勢大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比，預(yù)計新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費貸款總額30%。

而除了在資金方面提高關(guān)卡，中央和各地方也在推動落實樓市長效機制的其他方面，比如房產(chǎn)稅和租賃大業(yè)。 

國土部不動產(chǎn)登記助力樓市調(diào)控

9月20日，國土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)文要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場管理，加強監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，房屋交易和不動產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡(luò)實時共享。

作為不動產(chǎn)諸多類別中的一種，房產(chǎn)登記更受市場關(guān)注，一旦其登記信息實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，便可以為政府的相關(guān)調(diào)控——譬如房產(chǎn)稅開征等決策提供數(shù)據(jù)支持。

此前，國家宣布在一些城市里試點“農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房”，這引發(fā)外界對于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的猜測。不過，在上述《通知》中，兩部委要求防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。這也是一個月內(nèi)官方第二次就小產(chǎn)權(quán)房表態(tài)。國土部此前強調(diào)，集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談。

重磅！北京今年5萬套共有產(chǎn)權(quán)房來了！

據(jù)北京住建委網(wǎng)站20日消息，北京住建委同北京市有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，自2017年9月30日起正式實施。

辦法要求，各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

辦法規(guī)定，申請購買北京共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，應(yīng)符合以下條件：

(一)申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

(二)申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。

一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

北京住建委表示，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。此外，北京市相關(guān)部門會同各區(qū)政府加快推進今年5萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)和組織建設(shè)工作，推進項目盡快入市，加快形成有效供應(yīng)，解決無房家庭住房需求。

中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，2017年上半年，北京自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右，在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動下，北京樓市觀望情緒會繼續(xù)加強，特別是大量共有產(chǎn)權(quán)房源供應(yīng)后，北京房價穩(wěn)定已可預(yù)期。 

南京成全國租賃地塊出讓第六城，拍出7塊地，地價降了！

據(jù)自 媒體“南京樓市”，9月20日上午，南京國土局拍賣7塊土地。而此次土拍結(jié)束后，南京也將成為繼此前的北上廣以及佛山、成都之后第六個出讓自持租賃用地的熱點城市。

但值得關(guān)注的是，土地市場也降溫了。上海建工拿下江寧G45地塊，樓面地價18860元/㎡，現(xiàn)房銷售。比最高限價19615元/㎡低了755元/㎡，比區(qū)域最高的華 夏幸福G70地塊，樓面地價23883元/㎡，低了5023元/㎡。

今年7月住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。

截至目前，已經(jīng)有包括北京、上海、廣州、南京、成都、佛山、天津、嘉興在內(nèi)的8個城市推出自持配建租賃房或人才房用地。包括北上廣和佛山成都的自持用地都已出讓。

其中，上海繼7月底首次以“招拍掛”方式出讓兩塊租賃住房用地，近日又成交了四幅租賃房用地，全部被國企以底價拿下；北京目前出讓的住宅用地中“只租不售”自持面積占比已近4成，體量達到122萬方；廣州新掛出的限價地塊不僅要求70年全自持，還限定項目用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房；成都新出讓的兩幅人才公寓用地則專門針對《成都市急需緊缺人才和高端人才目錄》確定的四類人才進行定向銷售。

房價會怎么走？

易 居研究院副院長楊紅旭認為，限購限價限售等政策主導(dǎo)樓市的階段已經(jīng)過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。

分析歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前兩輪房貸利率上升區(qū)間內(nèi)，都出現(xiàn)了房價和房屋成交面積的下降，呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月房貸利率持續(xù)上升19個月，上升0.58個百分點，房價便出現(xiàn)了下跌。

考慮到本輪房貸利率的增長持續(xù)時間、增長幅度與上輪樓市降溫期類似，以及當(dāng)前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強度，已經(jīng)全面超過2011年和2014年，楊紅旭認為，熱點城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢，并于11月前后出現(xiàn)房價負增長，其下行時間將比2014年更長。

此外，房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，將直接影響其購房貸款的積極性，降低購房杠桿率。易 居研究院數(shù)據(jù)顯示，全國居民購房杠桿率從2015年三季度開始快速上升，2016年四季度刷新歷史最高值，達到46.4%，2017年一季度，該指標(biāo)小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉此前判斷，當(dāng)M2增幅低于10%時，2-3個季度后，也就是春節(jié)前后新房房價將會有一輪顯著的下跌。

央視援引房地產(chǎn)界人士指出，購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價開始出現(xiàn)。最近出現(xiàn)的基準(zhǔn)上浮，將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調(diào)控的趨勢看，預(yù)計信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。

機構(gòu)：“貨幣年化增速20%，買了房就是人生贏家”不會繼續(xù)

海通姜超指出，在14年以前，居民部門每年新增負債穩(wěn)定在3萬億左右，到14年末居民部門總負債僅為26萬億，占GDP比重為40%。但從15年開始，居民部門舉債開始大幅飆升，15年居民部門新增總負債4.6萬億，到16年升至7.1萬億，而17年上半年就新增4.3萬億，全年估計會超過8萬億。

在過去的10年，中國最成功的投資不在資本市場，而在于房地產(chǎn)，只要買了房的人就是人生贏家。關(guān)鍵不在于買什么房，而在于有沒有買房，這是人生贏家的分水嶺。

為什么買房會成為人生贏家？核心原因在于貨幣貶值。由于貨幣的年化增速接近20%，遠超經(jīng)濟增速，導(dǎo)致貨幣到手就大幅貶值。所以大家在努力尋找一切能夠抵御貨幣貶值的資產(chǎn)，房地產(chǎn)、外匯乃至黃金等。

但如果M2增速在個位數(shù)變成常態(tài)，貨幣基金利率穩(wěn)定在4%左右，貨幣不再超發(fā)，我們的投資理念必將發(fā)生巨大的變化。今年人民幣的突然升值，一個重要原因就是國內(nèi)利率持續(xù)高企，這意味著收縮貨幣以后貶值預(yù)期開始改善，貨幣貶值不再是大家投資的主要邏輯，而大家要關(guān)注每一類資產(chǎn)本身的價值，也就是真正進入價值投資的時代。

其實美國市場，跟中國過去幾年非常類似。美國01年出現(xiàn)科網(wǎng)股的大泡沫，后來泡沫破滅以后，大家都認為新經(jīng)濟完蛋了。而美聯(lián)儲的持續(xù)放水，后來催生了地產(chǎn)大泡沫，但是地產(chǎn)泡沫結(jié)束以后，美國依然走向了新經(jīng)濟，蘋果、谷歌、亞馬遜、臉譜帶領(lǐng)美股持續(xù)創(chuàng)新高。

我們同樣是在15年股市大跌，央行持續(xù)放水以后，15、16、17三年當(dāng)中一線、二線、三四線房價輪番上漲，地產(chǎn)泡沫輪番起了個遍，但是參照美國的經(jīng)驗，政府最終會收貨幣，地產(chǎn)泡沫一定會結(jié)束，而只有地產(chǎn)泡沫結(jié)束了，大家的聰明才智和資源才會投向新經(jīng)濟，經(jīng)濟才會真正成功轉(zhuǎn)型。