在一房難求的當(dāng)下，你是四處求人湊全款等著買期房，還是準(zhǔn)備一頭扎入二手房的談判拉鋸戰(zhàn)中？

伴隨著一線城市、熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)縮量以及各項(xiàng)成本的不斷攀升，樓市黃金時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，中小房企生存空間不斷擠壓，大型房企也正在謀求多元發(fā)展和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。與此同時(shí)，隨著調(diào)控深入，各地進(jìn)入存量房時(shí)代的特征逐漸明朗化。

在成都，隨時(shí)2016年新房與二手房市場份額的各領(lǐng)風(fēng)騷，2017年新房供應(yīng)走俏、二手房市場高開低走，一個(gè)由新房過渡到二手房成為主導(dǎo)市場的趨勢變得越發(fā)明顯——成都正漸漸邁入存量房時(shí)代。

存量房時(shí)代的成都，房企該如何應(yīng)對？購房者又該如何選擇？今天，成都商報(bào)試著從多個(gè)維度進(jìn)行解讀和思考，期望給身在其中的你一點(diǎn)幫助和思想激蕩。

什么是存量房

如何判斷一個(gè)城市是否進(jìn)入存量房時(shí)代，需要看其二手房交易量是否超過新房。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，存量房時(shí)代將呈三大特征：

1、二手市場活躍的城市，表明投資活動(dòng)越多，資金流入量越大；

2、房價(jià)上升壓力越大，則表明置換型市場競爭激烈；

3、租賃市場開始興起，切入長租公寓的時(shí)機(jī)正在到來。

有報(bào)告顯示，在我國，一線城市的中心城區(qū)已告別大規(guī)模的建設(shè)階段，逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。除北京、上海等一線城市外，南京、成都、天津、杭州的二手房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)在2016年后也都達(dá)到了1:1左右。

數(shù)據(jù)/ 主城區(qū)率先邁入存量房時(shí)代

根據(jù)某成都二手房網(wǎng)綜合整理的年度數(shù)據(jù)披露，2016年成都二手房（主城區(qū)）累計(jì)成交量達(dá)到10.81萬套，環(huán)比去年（成交量7.46萬套）大漲44.96%，達(dá)到了歷史的最高值。與此同時(shí)，成都二手房成交房源平均面積自2012年以來逐年上漲，在2016年已達(dá)到93.43㎡的年度峰值。照此計(jì)算，成都主城區(qū)二手房2016年交易面積已超過1000萬平米。

另據(jù)中成房業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2016年大成都住宅整體供銷齊漲，市場成交面積達(dá)到近5年高峰——3284萬平米。其中，主城區(qū)住宅商品房成交面積達(dá)到963萬平米。

1000萬平米 VS 963萬平米！成都主城區(qū)在2016年率先進(jìn)入存量房時(shí)代。

不過，相對主城區(qū)，成都在天府新區(qū)及二圈層仍舊以增量開發(fā)為主，但是由增量向存量過渡的趨勢愈發(fā)明顯。來自相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016年，在成都主城區(qū)及近郊成交的商品住宅中，新房成交套數(shù)與二手房成交套數(shù)比為1:0.57。換句話說，2016年，成都主城區(qū)+近郊的二手房成交套數(shù)約占整個(gè)住宅市場的36.7%。但是這一數(shù)據(jù)在今年有了明顯變化，二手房成交套數(shù)上升明顯：2017年上半年，新房與二手房成交套數(shù)比為1:0.74,，即二手房成交套數(shù)占整個(gè)住宅市場的43.7%，相對去年提升了近10個(gè)百分點(diǎn)。

趨勢/ 二手房交易占比將越來越高

進(jìn)入2017年，一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象在于，自今年初以來，成都特別是主城區(qū)可售新房逐漸下滑，加上新推地塊的預(yù)售證審批中限價(jià)要求提高，新房從拿地到入市的供應(yīng)周期在變長。

與此同時(shí)，二手房市場由于調(diào)控新政的影響，變現(xiàn)的周期也在加長。二手房市場在今年以來持續(xù)低迷，已出現(xiàn)成交量大跌、成交價(jià)微跌的現(xiàn)象。而隨著淡季7~8月來臨，二手房成交量有可能繼續(xù)低迷。

盡管如此，有專家分析，從趨勢上看，成都的二手房特別是主城區(qū)的二手房，在未來將占據(jù)主導(dǎo)地位，主要有以下幾個(gè)因素構(gòu)成：

1、由于新房供應(yīng)周期加長，需求外溢，購房者特別是剛需群體，必然將目光轉(zhuǎn)投到擁有大量房源的二手房市場。

2、相比目前新房房源緊俏以及部分樓盤一次性全款的資金要求，二手房市場選擇面更多，貸款方式也相對靈活。同時(shí)，由于新房與二手房的價(jià)差存在，目前二手房房價(jià)有所松動(dòng)，談判的余地更大。

3、二手房交易過去一直存在信息不透明、虛假房源、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)水平良莠不齊、資金監(jiān)管等漏洞，但隨著近年來成都在二手房價(jià)格評估、資金監(jiān)管、中介從業(yè)人員規(guī)范、交易環(huán)節(jié)簡化等方面的大力整頓和提高，成都二手房市場已相對比較規(guī)范和透明，二手房交易更加省時(shí)省力。

思考/ 存量時(shí)代房企如何應(yīng)變

隨著一線及準(zhǔn)一線城市的中心城區(qū)告別大規(guī)模建設(shè)階段，逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，購房者的心理和認(rèn)識正在發(fā)生微妙變化。而對于步入樓市白銀時(shí)代的各大房企來說，轉(zhuǎn)型之路也已開始，房企邁向業(yè)務(wù)多元化、地產(chǎn)金融化已步入深水區(qū)。

一方面，在土地市場，房企通過公開的招拍掛拿地已變得越來越困難和不確定；另一方面，隨著房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)，過去寬松的融資環(huán)境將一去不復(fù)返，高資金高周轉(zhuǎn)的盈利模式在當(dāng)前越來越吃力。于是，我們可以看到，告別黃金十年的房企，正在多點(diǎn)布局謀求新的利潤增長點(diǎn)：不論是租賃公寓、共享辦公、養(yǎng)老、教育、度假、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是裝修、智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等上下游延伸業(yè)務(wù)，越來越多的房企開始了多元化的轉(zhuǎn)型。

而在成都，我們也欣喜地發(fā)現(xiàn)，除了原先固守的地產(chǎn)開發(fā)老本行之外，已經(jīng)有更多的一線房企開始“不務(wù)正業(yè)”。8月16日，龍湖集團(tuán)在中期發(fā)布會(huì)上披露，作為長租公寓產(chǎn)品的冠寓今年將開業(yè)1.5萬間，到2020年租金收入超20億元。其中，成都作為龍湖冠寓的首發(fā)城市，目前已落定16家門店，預(yù)計(jì)2019年開業(yè)7000間。

與此同時(shí)，萬科、融創(chuàng)也在積極布局存量市場，先后投資入股鏈家集團(tuán)。此外，萬科地產(chǎn)在長租公寓方面布局多個(gè)城市，在成都，其養(yǎng)老公寓的試水幾年前便已在市區(qū)展開。

而在成都本土開發(fā)商中，成功開發(fā)麓山和麓湖的萬華地產(chǎn)在項(xiàng)目運(yùn)營方面自創(chuàng)性地打造了一套集旅游、度假、藝展、餐飲等為一體的“第三產(chǎn)業(yè)”……