今年以來，樓市調(diào)控不斷趨嚴(yán)，諸多房企開始加速進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場可投資規(guī)模仍然較大，但分化趨勢更趨明顯，部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)呈現(xiàn)出同質(zhì)化嚴(yán)重、經(jīng)營困難等現(xiàn)象。

可投資規(guī)模仍較大

目前諸多房企陸續(xù)進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬達商業(yè)、融創(chuàng)中國日前聯(lián)合公告稱，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國宣布，融創(chuàng)以總額631.7億元接手萬達集團13個萬達文旅項目以及76個酒店項目。遠洋資本近期也通過境外股權(quán)交易方式收購中銀資產(chǎn)包項目，完成交割。

與此同時，江蘇銀行與高和資本早前共同發(fā)起設(shè)立國內(nèi)首只商業(yè)地產(chǎn)ABS基金，規(guī)模高達200億元。該基金專注于盤活商業(yè)地產(chǎn)，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品作為主要投資標(biāo)的，致力于商業(yè)地產(chǎn)證券化產(chǎn)品價值發(fā)掘和市場流動性激活。

事實上，我國可投資的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模仍較大。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉(zhuǎn)折期。從城市層面分析，京、滬兩地在交易規(guī)模和活躍度方面均明顯領(lǐng)先于國內(nèi)其他城市，已接近甚至趕超亞太地區(qū)主要市場。2014-2016年間上海的大宗物業(yè)投資額和活躍度，均已超越香港和新加坡。

分化態(tài)勢日趨明顯

從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，全聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平表示，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)向經(jīng)歷了兩次變革，最早的商業(yè)物業(yè)是租金導(dǎo)向，項目開發(fā)完成后開發(fā)商以出租店面、收取租金為主；之后隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，購物中心競爭加劇，逐漸走向以經(jīng)營品牌為導(dǎo)向，出現(xiàn)不同商業(yè)品牌的分流與分化。而現(xiàn)在這一階段，商業(yè)物業(yè)已轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營消費者為導(dǎo)向，通過消費者選擇入駐品牌。

與此同時，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，分化態(tài)勢也日趨明顯?！皬奈磥砣迥陙砜?，特別是一線、準(zhǔn)一線、區(qū)域性中心 城市核心商業(yè)地段已經(jīng)很少有土地、新建寫字樓和酒店式公寓入市。”遠洋集團總裁助理兼遠洋資本總經(jīng)理王洪輝認為，對現(xiàn)有位于核心區(qū)域的存量物業(yè)進行改造提升，是未來最具可挖掘性和盈利空間的投資機會。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策表示，核心地段的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)租賃目前表現(xiàn)較好。若租金收益率能進一步提升，或能滿足REITs的要求。但問題是大部分商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重、運營艱難，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與實業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平也是息息相關(guān)。

在上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦看來，從目前商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢來看，部分項目入駐率很高，但有些項目則“月月?lián)Q商家”。因此，未來還需要很長的動態(tài)調(diào)整過程，這不僅是地產(chǎn)商的調(diào)整，也是區(qū)域里不同商業(yè)的調(diào)整。