繼2016年10月多個(gè)城市出臺(tái)限購限貸政策后，今年3月樓市調(diào)控再次升級(jí)。民生證券研究報(bào)告顯示，3月第二周大中城市新房交易量環(huán)比上升，但較去年國慶調(diào)控當(dāng)周的成交量有較大幅度下降。

在調(diào)控政策橫掃之下，業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍保持較為樂觀的態(tài)度。分析人士指出，新的政策背景下，一些熱點(diǎn)城市房價(jià)料回調(diào)；若地方政府積極引導(dǎo)，則有利于部分三四線城市去庫存。

新房銷量較去年調(diào)控當(dāng)周下滑

雖然3月第二周大中城市新房交易量環(huán)比上升，但較去年國慶調(diào)控當(dāng)周的成交量有較大幅度下降。

民生證券研究報(bào)告顯示，3月第二周，全國大中城市新房成交量環(huán)比上升12.30%，但較去年國慶調(diào)控當(dāng)周的成交量下降43.85%。其中，一線城市環(huán)比上升3.83%，較去年調(diào)控當(dāng)周下跌31.09%；二線城市環(huán)比上升24.19%，較去年調(diào)控當(dāng)周下跌51.34%；三線城市環(huán)比上升0.93%，較去年調(diào)控當(dāng)周下跌34.15%。

具體來看，一線城市，如北京新房成交量環(huán)比微降3.59%，較去年調(diào)控當(dāng)周下降53.38%；上海環(huán)比上升9.20%，較去年調(diào)控當(dāng)周下降22.90%；廣州環(huán)比上升3.52%，較去年調(diào)控當(dāng)周下降34.15%；深圳環(huán)比下降32.86%，較去年調(diào)控當(dāng)周下降71.33%。

二線城市，如武漢新房成交量環(huán)比上升10.45%，與去年調(diào)控當(dāng)周相比下降27.65%；杭州環(huán)比上升177.64%，與去年調(diào)控當(dāng)周相比上升0.72%；南京成交量環(huán)比上升1.31%，與去年調(diào)控當(dāng)周相比下降72.02%；濟(jì)南成交量環(huán)比下降14.44%，與去年調(diào)控當(dāng)周相比下降72.02%。

從月度數(shù)據(jù)看，受春節(jié)因素影響，各熱點(diǎn)城市2月新房成交量較1月環(huán)比大幅回落。54個(gè)大中城市環(huán)比下降55%。其中，一線城市環(huán)比下降65%，如北京下降32.39%，深圳下降46.23%，但有部分城市繼續(xù)增長，如上海上升49%、廣州上升0.54%；二線城市環(huán)比下降63%，如武漢下降16.13%，但有部分城市維持上升勢頭，如杭州上升9.65%；三線城市環(huán)比下降45%。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2月，15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市中，除廣州、天津、上海新房價(jià)格環(huán)比微升，濟(jì)南、福州環(huán)比持平外，其他10個(gè)城市新房價(jià)格均有不同程度下降。

限購難阻房地產(chǎn)回暖

在不久前舉行的廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會(huì)上，與會(huì)嘉賓普遍認(rèn)為，今年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交量將有所下降，總體房價(jià)上漲趨勢將得到遏制，但預(yù)計(jì)調(diào)整幅度有限。世聯(lián)行董事長陳勁松認(rèn)為，得益于都市圈和城際交通發(fā)展，人口政策等利好，房地產(chǎn)需求將不斷積累，長遠(yuǎn)來看恐怕限購“難止回暖”。

有分析人士指出，一線城市周邊的市場現(xiàn)象，很大程度上說明一線城市的部分購房需求外溢。從調(diào)控內(nèi)容來看，各地紛紛出臺(tái)認(rèn)房又認(rèn)貸政策，使得二套購房壓力增加，一些熱點(diǎn)城市房價(jià)或回調(diào)。而對(duì)于部分三四線城市來說，若地方政府積極引導(dǎo)，在本輪樓市升溫周期中，不僅不會(huì)帶來房價(jià)過快上漲，反而有利于去庫存。

值得注意的是，隨著熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)逐步下滑，房企在熱點(diǎn)區(qū)域補(bǔ)充土地的積極性高漲。

光大證券研究報(bào)告顯示，2017年1月，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)下滑顯著，一二線城市環(huán)比跌幅分別為55%和77%，預(yù)計(jì)2月土地供應(yīng)量和土地平均溢價(jià)率也將維持在較低水平。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年南京土地平均溢價(jià)率為76%，今年初至2月12日，溢價(jià)率已降至59%；鄭州的溢價(jià)率從32%降至15%；北京從38%降至14%；廣州從37%降至11%。在行業(yè)總規(guī)模下降、行業(yè)集中度高速提升的大背景下，房企在熱點(diǎn)區(qū)域補(bǔ)充土地的積極性高漲，布局熱點(diǎn)城市、押注長三角等活力區(qū)域、搶跑補(bǔ)庫存態(tài)勢明顯。

2017年1月，25家企業(yè)拿地金額超過20億元，其中12家超過50億元。大多數(shù)熱點(diǎn)城市依舊火熱，如長沙、青島、深圳拍賣地塊平均溢價(jià)率均超過50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及價(jià)格“上限”。