隨著東部城市的限購，部分資金的流動(dòng)出口已轉(zhuǎn)移到中西部城市來，成都成為投資的首選之地。
在陳寶存看來，“自2008年以來，成都整體房價(jià)漲幅實(shí)際上連貨幣通脹都還沒有趕上，所以說成都現(xiàn)在的房價(jià)漲幅并不高。而這波房價(jià)上漲系東部城市限購政策導(dǎo)致的資金轉(zhuǎn)移。
2017開年以來，成都房價(jià)持續(xù)上漲，其中大面板塊部分樓盤單價(jià)已跨入萬元。僅在上周，成都便迎近十個(gè)項(xiàng)目開盤。出現(xiàn)連夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象，這其中不乏投資者，而在本次陳寶存全國巡講成都站上，據(jù)供的數(shù)據(jù)顯示，成都在全國投資價(jià)值城市20強(qiáng)中排名位于第18位，落后于長沙與濟(jì)南。
從全國二線城市房價(jià)來看，成都房價(jià)整體并不高，陳寶存分析稱，是前幾年大量土地供應(yīng)所導(dǎo)致的。
據(jù)房觀察統(tǒng)計(jì)的土地?cái)?shù)據(jù)顯示，2016年成都土地累計(jì)供應(yīng)15584畝，成交14171畝，供應(yīng)有所減緩，樓面地價(jià)同比上漲36%。而成都平原面積比重大，達(dá)4971.4平方公里。
3月18日，房觀察智庫專家、中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存，接受了房觀察獨(dú)家專訪
房觀察：你覺得目前成都的整體房價(jià)水平高還是低？
陳寶存：從2007年到現(xiàn)在貨幣超發(fā)了四倍多，而成都目前4個(gè)主城區(qū)房價(jià)在一萬二左右，從2008年的成都整體房價(jià)水平到現(xiàn)在的房價(jià)水平，這個(gè)漲幅實(shí)際上連貨幣通脹都還沒有趕上，所以說成都現(xiàn)在的房價(jià)漲幅并不高，或者說處于一個(gè)偏低的水平。
房觀察：去年9月成都南門區(qū)域房價(jià)上漲，你覺得這一波房價(jià)上漲是什么原因?qū)е碌模?/strong>
陳寶存：成都去年9月份那一波房價(jià)上漲和今年重慶房價(jià)上漲有相似之處，確實(shí)有投資客涌入市場的現(xiàn)象。在我看來，目前東部地區(qū)不具備炒房的空間，沒有一個(gè)城市適合炒房這個(gè)概念，現(xiàn)在政策管控嚴(yán)格。
去年那一波房價(jià)上漲其實(shí)也有政策的助推。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看出來，去年上半年房價(jià)上漲的城市是東部的城市，中部城市房價(jià)較為穩(wěn)定，西部城市呈現(xiàn)下降。
然后到八九月份時(shí)，東部房價(jià)還在上漲，中部城市漲價(jià)幅度在15%—20%，西部城市也開始漲價(jià)了，房價(jià)上漲的分水嶺就出現(xiàn)在去年三季度末。隨著東部部分城市的限購，部分資金的流動(dòng)出口就轉(zhuǎn)移到中西部城市來，成都當(dāng)然是投資的首選之地。
房觀察：也即是說成都房地產(chǎn)市場在政策的導(dǎo)向下，會(huì)有更多的投資者進(jìn)入成都市場？
陳寶存：西部二線城市已經(jīng)成為去庫存的主體，重慶，成都，西安都在漲價(jià)，西部房地產(chǎn)市場滯后于東部城市，和中部城市。東部城市嚴(yán)格限購，投資性人群轉(zhuǎn)移到成都等西部城市。對于各類調(diào)控樓市的政策實(shí)際上都是短期的，在短時(shí)間是起到很好的抑制作用。去年9.30，住建部開始對房價(jià)漲幅過快，做一個(gè)調(diào)控，但是這種手段不是長期的。
房觀察：事實(shí)上成都房地產(chǎn)細(xì)分到各個(gè)區(qū)域來看，不同區(qū)域發(fā)展是不平衡的，房價(jià)差距也很大，這種現(xiàn)象在其他城市也存在嗎？
陳寶存：每一個(gè)城市都有這樣的問題，板塊發(fā)展不均勻。
蘇州漲價(jià)雖然很快，實(shí)際上只是其中的一個(gè)開發(fā)區(qū)在漲價(jià)，從而帶動(dòng)了其他區(qū)域房價(jià)的房價(jià)上漲；北京房價(jià)漲價(jià)快是六環(huán)，開發(fā)進(jìn)度快，各大開發(fā)商集聚，其實(shí)其他區(qū)域漲幅也不快。
現(xiàn)在全國很多新區(qū)房價(jià)貴于老城區(qū)，但是人口入駐比例卻很低，未來這些新區(qū)會(huì)有人口集中的一個(gè)過程。新區(qū)一般會(huì)經(jīng)歷5_10年的一個(gè)空置時(shí)期。這也是全國各大新區(qū)從成型到人口進(jìn)駐的一個(gè)時(shí)間期。就像成都天府新區(qū)，吸引產(chǎn)業(yè)投資能力現(xiàn)階段還比較差。
房觀察：有一個(gè)說法是，成都應(yīng)該是全國同級(jí)別的城市中房價(jià)最低的，你如何看這一說法？
陳寶存：成都2016年累計(jì)供應(yīng)15584畝，成交14171畝，供應(yīng)有所減緩，樓面地價(jià)同比上漲36%。雙流區(qū)土地等于五個(gè)石家莊二環(huán)內(nèi)面積，土地供應(yīng)過大是成都目前房價(jià)不高的一大原因，同時(shí)人口流動(dòng)性也比較大。應(yīng)該有效的控制土地的供應(yīng)。
房觀察：如果控制土地供應(yīng)，很多中小房企將無地可開發(fā)了？
陳寶存：房企要生存，必須要拿地，現(xiàn)在要拿一塊土地很難，但是有其他辦法。
比如，萬科在青島就是通過收購的方式拿地，融創(chuàng)在北京也是通過收購的方式拿地。對中小房企而言，部分中小企業(yè)手里是有土地儲(chǔ)備，早期土地位置都還不錯(cuò)，這種可以和大開發(fā)企業(yè)聯(lián)合，而那些資金薄弱，沒有土地儲(chǔ)備的房企面臨淘汰兼并，這也是市場發(fā)展的趨勢，優(yōu)勝劣汰的過程。
房觀察：前面你講到東部限購，資本會(huì)流向中西部二線城市，那么更多的三四線城市的房地產(chǎn)市場情況是否更嚴(yán)峻？
陳寶存：三四線城市這幾年大量過速開發(fā)，城市人口跟不上開發(fā)速度，我所了解的部分北方三四線城市已經(jīng)限制了土地供應(yīng)，城市人口流入量大，市場還比較健康。而全國大多數(shù)三四線城市大量土地或住房是壓在開發(fā)商手里的，供需失去平衡了。
房觀察：現(xiàn)在我們常說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“黃金時(shí)代”過渡到“白銀時(shí)代”，你覺得目前中國房地產(chǎn)發(fā)展到那個(gè)階段了？
陳寶存：中國房地產(chǎn)發(fā)展是從2003年開始發(fā)展起來的，14年時(shí)間發(fā)展速度很快，現(xiàn)在我們國家城鎮(zhèn)化率大概在55%左右，還會(huì)有5億人口進(jìn)入城市生活，同時(shí)現(xiàn)在城市人口中還有1.8億人口處于租房狀態(tài)，這部分租房人群買房需求是潛在的。在我看來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至少還有30年時(shí)間或者更久。