持續(xù)期達40天的“春運”還在繼續(xù)，而且還處于最繁忙的時段內(nèi)。出行的旅客，最關(guān)心的是能否買到票。而對于地產(chǎn)人來說，這是一年一度全景觀察人口遷徙，窺見各地樓市未來的難得良機。畢竟，贏得未來更努力，但前提是要找對方向，而人口遷徙是揭示各地樓市漲跌的密碼。

北上廣深

依然是最有吸引力的城市

但在分化

強者恒強、分化，都是房地產(chǎn)下半場的關(guān)鍵詞，這一點在過去一年已經(jīng)顯露無疑，大量的中小房企叫苦連天，可是，排名靠前——特別是20強卻增長越發(fā)迅猛。

其實城市也是如此，盡管“逃離北上廣深”的話題不時就會被熱炒一波，四個城市也都存在這樣或那樣的問題，但綜合來看，其依然是最具競爭力的城市。當(dāng)然，一線城市同樣也在分化。

北上廣浙發(fā)送了全國61%的旅客

圣經(jīng)中的“馬太福音”第二十五章二十九節(jié)里說到，“凡有的，還要加給他叫他多余；沒有的，連他所有的也要奪過來。”

聽起來有點殘酷，但無論是行業(yè)還是城市，最終的聚集度都會越來越高。最近這些年來，北上廣浙等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)外來人口增幅雖稍有縮窄，但新增人口依然在持續(xù)增長。

以深圳為例，不少小伙伴表示，2015年以前，上午九點左右坐地鐵或公交去上班的話，基本能坐到位置?？墒?，經(jīng)過2015和2016年的房價暴漲之后，9點左右去上班，車廂里依然滿滿當(dāng)當(dāng)……

明源君此前多次指出，這其實是騰籠換鳥，技術(shù)含量和附加值不高的制造業(yè)企業(yè)遷出，使得依附于這些企業(yè)生活的大量低技能勞動人口遷出，而新遷入的則是以大學(xué)畢業(yè)生為主的高素質(zhì)、年輕的人口，一進一出，使得增速放緩。

區(qū)域維度上。根據(jù)360發(fā)布《2017年春運網(wǎng)絡(luò)購票大數(shù)據(jù)報告》（以下簡稱《報告》）的數(shù)據(jù)，若從用戶搶購春運火車票的始發(fā)站分布來看，絕大多數(shù)都集中于北上廣一線城市，以及東南沿海地區(qū)，其中超過70%的火車票始發(fā)于廣東（36.57%）、上海（15.71%）、北京（12.15%）以及浙江（9.28%），特別是廣東省，作為中國外來人口最多的地區(qū)，春運火車票需求量最大。

城市維度上?！秷蟾妗返臄?shù)據(jù)則顯示，2017年春運搶票10大始發(fā)站城市依次為：廣州、上海、深圳、北京、杭州、寧波、武漢、福州、東莞和溫州。其中，超過60%的火車票始發(fā)于廣州（18.91%）、上海（15.68%）、深圳（14.28%）與北京（12.13%）這個城市。QQ瀏覽器的統(tǒng)計數(shù)據(jù)趨勢與此一致，只不過統(tǒng)計口徑不太一樣，因此，具體數(shù)據(jù)上有不小的差距（以下類同）。

出發(fā)地進一步聚焦南方城市，北京成為熱門出發(fā)城市Top10中唯一的北方城市。這或許一定程度上映射了東北經(jīng)濟的頹勢，以及三年前一房地產(chǎn)央企老總對明源君說的：北方企業(yè)不敢輕易下南方，特別是廣東人，都是人精！

傳統(tǒng)一線城市也在不斷的分化

聚集之外是分化。明源君注意到，即便是傳統(tǒng)一線城市，人口的流入流出情況也有不小的差距。

微信發(fā)布的自1月13日春運啟動以來的用戶遷徙數(shù)據(jù)顯示（360大數(shù)據(jù)得出的結(jié)論也與此一致），四大傳統(tǒng)一線城市中，用戶流出比例最大的城市為深圳，北京在流出大量人口的同時也成為人口流入量最大的城市，故而流出人口的比例最小，上海略高，但是也只能排名第三。

▲ 北上廣深春節(jié)空城率

這個結(jié)論與上面360大數(shù)據(jù)顯示的“北京成為熱門出發(fā)城市Top10中唯一的北方城市”趨于一致。明源君讀大學(xué)（中部省份的211大學(xué)）時，周圍的同學(xué)中極少有上海、天津的，至于北京的更是罕見。其實這也很正常，無論北京還是上海都高校林立，而天津靠近北京，那邊的學(xué)生寧愿念北京一個二本也不大屑于跑到中部城市的211或985大學(xué)……

可是，工作以后就不一定如此了。就創(chuàng)新和包容性而言，深圳強于上海。去年底，明源君的一個小伙伴去上海出差，下了飛機已較晚，由于上海的網(wǎng)約車新規(guī)，使得此小伙伴遲遲叫不到車，最后無奈下了個APP，騎了一輛共享單車才到酒店。其表示：如果我是一名投資人的話，一定不會去上海這種地方投資。

讓人頗感意外的城市是廣州。最近兩年，北上深的房價都一路飆漲，唯獨廣州不溫不火，以至于“廣州已經(jīng)跌出一線城市”的聲音一浪高過一浪。不過，無論360、微信還是QQ大數(shù)據(jù)都顯示，廣州在春節(jié)期間的人口流出比例僅次于深圳。

這其中，固然有廣州站是大站，且今年新增了不少車次始發(fā)站是廣州，一些周邊城市的旅客先趕完廣州，再坐火車回家。不過，相較而言，這畢竟只是少數(shù)。事實上，由于廣州的房價較其他一線城市漲幅慢，這使得其可以承接深圳等地的一些制造業(yè)企業(yè)，從而吸納了大量的人口。

360大數(shù)據(jù)中心基于9億用戶春運前夕至除夕的遷徙態(tài)勢，發(fā)布的2017年春節(jié)“空城指數(shù)”顯示，在春節(jié)十大空城排行中，東莞、佛山名列前兩位。以東莞為例，其最典型和最大的手筆是承接了從深圳轉(zhuǎn)移過去的華為。

與此相對應(yīng)的是，東莞的房價也跟隨深圳的暴漲。年前，靠近深圳的東莞鳳崗，中海競得一宗建筑面積14.6142萬㎡的居住用地，可售樓面價達26646元/㎡。加上代建、建安、稅費等成本，該地塊的樓面成本價突破了3萬/㎡，一舉超過了深圳2016年3宗居住用地的成交樓面價。

二線城市

是目前的中繼站

未來新的落腳點

傳統(tǒng)一線城市雖好，但現(xiàn)在已經(jīng)不是什么人都能進得去的了，或者說已經(jīng)不是什么人都進得起呆得下去的地方了。

高房價，對于想要扎根這些城市的年輕來說越來越難，這也是為什么越是名校畢業(yè)的學(xué)生相對越傾向于傳統(tǒng)一線城市，因為他們才有足夠的競爭力，并有更大的希望，最終能夠在這個城市扎根。

此外，雖然人口和經(jīng)濟進一步向大城市聚集的趨勢不可阻擋，但是，2016年一線城市紛紛提出了2020年的人口控制線，并且正在相當(dāng)嚴(yán)格地執(zhí)行中：

北京：2200萬人

上海：2500萬人

深圳：1480萬人

廣州：1550萬人

共計：7730萬人

如果按照各地統(tǒng)計局的數(shù)字，四大傳統(tǒng)一線城市還有擴容的空間，但事實上，這四個城市的實際常住人口可能已經(jīng)超過7730萬了！即便現(xiàn)有的格局下，對應(yīng)的土地、醫(yī)療、教育等都已經(jīng)供不應(yīng)求……

因此，對于畢業(yè)就想在一個城市好好拼搏并扎根的年輕人來說，更為現(xiàn)實的選擇是所謂的新一線城市。

城市數(shù)據(jù)團的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年春節(jié)前，全國僅有46個城市存在顯著的春運人口凈流出，這其中大部分是位于東部沿海發(fā)達城市和省會城市。而這46個人口凈流出的城市中，大部分均位于平衡線（流入人口=流出人口），人口流出顯著的只集中在少數(shù)幾個城市——

除去傳統(tǒng)一線城市之外，只有杭州、成都、東莞、鄭州、武漢、蘇州、西安、廈門、福州、南京等。

注：圖中紅色直線為平衡線。平衡線上方的城市為流出人口>流入人口，在縱軸上偏離平衡線越遠表示流出人口相對更多。

而且，流出人口的城市的集中度很高，前10大城市的春節(jié)前人口凈流出總量占據(jù)了全國春節(jié)前人口凈流出總量的7成；其他36個城市只占剩下的3成！前10大城市中，扣除北上廣深，其余6個城市的人流凈流出總量占比是21%，約為北上廣深的一半！

注：該數(shù)字是流出人口減去流入人口的凈值，地級市市域以內(nèi)的人口流動未納入統(tǒng)計

此前有媒體連年評選中國新一線城市，在明源君看來，并不十分科學(xué)準(zhǔn)確。相比之下，春節(jié)期間大家紛紛逃離大城市時，呈現(xiàn)給我們的數(shù)據(jù)顯得更加直觀和真實可靠。上述城市中的東莞、蘇州、鄭州、杭州成了除了傳統(tǒng)一線城市之外的最優(yōu)選擇，而這些城市也都是過去一年多以來房價暴漲的城市。

而且，比較有意思的事情是，河南、湖南、湖北等作為外出務(wù)工大省，其省會城市鄭州、長沙、武漢春運期間會承接大量從北上廣深流出的人口，但與此同時，其又有大量的人口從省會城市流回到省內(nèi)的各個城市。因此，鄭州、長沙、武漢同時也位列空城Top10的榜單。

這說明目前階段，二線城市承擔(dān)著人口流動中繼器的角色——三四線城市的人才會流動到二線城市，而二線城市的人才則進一步向一線城市流動。這頗有點打怪升級的意味。未來，若傳統(tǒng)一線不增大土地、醫(yī)療、教育資源等的供給，目前較強的中繼器就會承接未來城市間凈流入的人口。這些地方的樓市潛力也就更大?？傮w上來說，人口吸納較強的二線城市主要分布在長三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)（如下圖）。

以前樓市危險的地方

以后可能會更加危險

曾有幾個房企老總跟明源君說，湖南樓市，誰去誰死。這自然是比較夸張的說法，畢竟還有那么在湘房企活得好好的，只不過他們進入湖南之后吃了虧。

當(dāng)然，他們說的也有一定的道理。長沙的房價多年來上漲都很慢，去年眼見其他城市一路上漲，也雄起了一把，但很快就被呼嘯而至的調(diào)控政策按住了。

湖南是勞動力輸出大省之一。360瀏覽器的搶票大數(shù)據(jù)顯示，在用戶搶購的火車票中，終點站為湖南（12.84%）、湖北（12.50%）、河南（8.53%）、四川（7.91%）、江西（7.26%）和重慶（6.72%）等省份的車票最多。

這些地方的返鄉(xiāng)客返鄉(xiāng)步調(diào)幾乎一致，表現(xiàn)為來得早、持續(xù)時間長、雙高峰的特點，主要原因在于沿海地區(qū)制造業(yè)較多、打工群體放假較早，同時產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多元，另外一部分企事業(yè)單位白領(lǐng)人群則放假較晚，兩股返鄉(xiāng)流并不重疊。

QQ瀏覽器發(fā)布的搶票大數(shù)據(jù)顯示，19~40歲的群體——即中青年是搶票絕對的主力軍，占比分別為其中19~25歲占39%，26~30歲占33%，31~40歲占21%，其他年齡僅占7%。而且在搶票人群中，本科學(xué)歷的用戶占比高達72%，碩士緊隨其后，占約9%。搶票行為特征可以總結(jié)為乘高鐵回家成主流。

不過，越是落后地區(qū)的勞動力輸出大省，選擇高鐵出行的比例越小。360大數(shù)據(jù)顯示，回家的貴州老鄉(xiāng)中，有97%的老鄉(xiāng)搶普速車票，搶高鐵動車票的僅占3%。一些普速列車熱門車次的無座票都搶光了，但是同一出發(fā)地和目的地之間的高鐵票都會有剩余。如果按照座位類型來劃分，每100個返回貴州的旅客中，大約有16個人持有的是站票。到達貴陽的站票率為16.34%，到達貴州省各個車站的站票率為15.95%！

但貴州還不是最夸張的，全國站票最多的前三名是廣西、重慶和湖南，到達這些地方每100個旅客中，分別有19、17、17張站票，其次依次是貴州、江西、四川和河南。

據(jù)媒體報道，經(jīng)濟條件較好的地區(qū)站票率均在5%左右，因為快捷，車廂也更干凈衛(wèi)生。站票率高，原因之一是因為返鄉(xiāng)人數(shù)過多，現(xiàn)有火車運力不太夠。不過，類似貴州這種有高鐵票也要奮力搶普通列車的，卻有點讓人匪夷所思，除去出發(fā)和到達時點的因素，剩下的因素也就只有省錢了。以廣州南到貴陽北的列車為例，普通列車的硬座、無座與動車、高鐵的二等座票價相差不大，但與高鐵商務(wù)座比差距可就大了。通常人們會優(yōu)先搶二等座，剩下的就是一等座和商務(wù)座。因而，價格便宜的普速列車成了黔籍老鄉(xiāng)返鄉(xiāng)的首選，哪怕是無座。

由于大部分人傾向于選擇普列，從全國各地抵達貴州的旅客要在火車上平均耗時20個小時，高于全國平均的15.36小時。

貴州只是一個縮影。前些年，春節(jié)返鄉(xiāng)旅客是三四線城市房企重要的目標(biāo)客群?？墒牵陙?，特別是最近一兩年，可挖掘的空間越發(fā)收窄。畢竟，有高鐵票也要拼搶普列的群體購買力不會太強。他們更傾向于在老家蓋新房，而非在就近的城里買房。至于不在網(wǎng)上搶票，而要到現(xiàn)場排隊買票的群體更是如此。

根據(jù)QQ瀏覽器的數(shù)據(jù)，在到達城市排名中，前10大部分為中西部城市，武漢以絕對優(yōu)勢處于第一名的位置，哈爾濱、重慶、長沙、西安、成都、長春、潮汕、達州和南寧分別名列2~10位。長沙、西安、成都的人口在流向傳統(tǒng)一線城市的同時也在承接省內(nèi)三四五線城市的人口，因此還有潛力。特別是成都，未來是西南重鎮(zhèn)。至于哈爾濱、長春等地，以前樓市危險，以后還會更危險。