一、央媽變卦，樓市顫抖

2月4日，央行發(fā)布公告稱：隨著現金逐漸回籠，目前銀行體系流動性總量處于較高水平。為保持銀行體系流動性基本穩(wěn)定，2月4日暫不開展公開市場逆回購操作。

而就在2月3日，春節(jié)后的第一個工作日，央行才狠狠的逆回購了一把：進行200億7天、100億14天和200億28天期逆回購，中標利率分別為2.35%、2.5%和2.65%，較上期上調10個基點。

公開市場操作利率順應節(jié)前MLF操作利率變化相應上調，進一步明確了貨幣政策中性偏緊的態(tài)度，以引導貨幣信貸合理增長和短期杠桿進一步回落。

這是對房市的精準打擊。

央行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

而16年房地產市場的異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續(xù)下行，而地產市場的嚴冬或將到來。

拿上海為例，當地房價主要經歷了以下階段：2015年下半年中漲，2016年前10個月大漲，2016年11月止?jié)q，12月首次微跌。

易居研究院副院長楊紅旭分析認為，近期政府只管制新房定價，而不干預二手房交易。據此，基本上可能判定，本輪短周期，上海房價漲到頭了，2017年將以下跌為主基調，部分時段盤整。

二、一夜之間，樓市又傳來兩個重大消息

沒想到一夜之間，樓市再爆兩個重大消息。

消息一：重慶規(guī)定抵押房產不得預售

2月4日，也就是昨天，重慶房管局傳來消息，為規(guī)范房地產交易行為，確保房地產市場平穩(wěn)健康，將進一步規(guī)范商品房預售許可審批和在建建筑物抵押登記，從2月1日起，抵押房產不得進行預售，預售商品房不得用于抵押。

簡單來說，就是你土地抵押借款的，你就不能往外賣房；而你要往外賣房了，辦理了預售證了，就不能再把房子拿去做抵押。

現實中很多開發(fā)商都有類似的情況，土地拿去融資換錢了，然后繼續(xù)蓋房，再去辦理預售證往外賣房，這樣可以快速回收資金。等房子蓋好了，預售證辦下來了，一看不好賣，又拿去抵押了，把資金回籠。所以捂盤惜售他也無所謂，等到年景好的時候再賣，開發(fā)商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到錢。

所以重慶的這招一出，開發(fā)商特別是小開發(fā)商，恐怕就要哭死了。對于他們來說，再也不能玩空手套白狼的好戲，必須要投入真金白銀，把房子開發(fā)出來才能拿到預售證，才能往外賣，而一旦開始賣，就要賣到底，不賣完就回收不了資金了。

而之前這種邊抵押邊賣相當不合理，如果這中間有任何的問題都是業(yè)主和銀行承擔風險，開發(fā)商早早的把利潤鎖定了，把風險甩了出去，年景好業(yè)主那可以賣高價，而年景不好，就甩給銀行不要了。

有人為此叫好，但其實本身就該如此，抵押了的房子還能往外賣，這在法律上沒法解釋，得虧樓市一直漲，一旦下跌，法律問題就會出來，如果銀行要賣這房子或者土地，你說算誰的？算業(yè)主擁有還是算銀行的？甚至可以說，出售已經抵押的商品，根本上就是一種詐騙，只可惜大部分業(yè)主根本就不知道這回事，而且在力量體現上，也跟銀行不是一個量級，所以一旦出現樓市下跌等問題，銀行在法律上壓倒業(yè)主是可以預見的。但顯然這一切的始作俑者就是那個開發(fā)商。

所以重慶出手規(guī)范這個市場是個大好事，又一次在樓市這個領域，為全國各地做了一個非常好的表率。

消息二：全國土地綱要出爐

昨天的另一件大事，就是國務院印發(fā)了全國土地綱要，其中最重要的一點就是，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉移。

簡單解釋一下，這就是繼續(xù)沿用現在的土地制度，大城市不投放土地，而企圖用高房價把大家驅趕到周邊城市，從而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承載能力有限，所以不再擴大大城市規(guī)模，合理配置全國資源，不能讓一些城市撐死更不能讓一些城市餓死。要的就是利益均沾，平衡發(fā)展。理論上和主觀上是要讓一線人口流出，到三四線去，一線房價下跌，三四線上漲借此去庫存。

愿景是好的，一方面對于核心城市周邊地區(qū)的房價將形成推動作用應該是確定的，會形成新的上漲預期，原本默默無聞的三四線城市，現在可能會承接首都、上海、杭州、廣州等城市的部分功能，接受大量的人口轉移，形成新的住房需求。

但核心大城市的利空，就沒那么大的把握了，恐怕房價幾年內都很難下跌。因為土地不再增加，供給不增，也就不可能再短期內扭轉預期，沒人賣房，光有限購限貸是沒什么用的。

所以還是那個觀點，幾年內在限制需求，供給不加的情況下，一線城市應該是價穩(wěn)量跌的局面，流動性崩盤但價格堅挺。至于未來幾年之后怎么樣，這就要看人口轉移的情況，是不是真的能夠控制人口規(guī)模，反正之前10年的控制都不怎么成功。

但這次的力度似乎不一樣，從2016年北京的政府工作報告中，似乎人口控制已經成功了，核心城區(qū)人口已經下降。希望這次是真的，所以一線城市房價還漲不漲？現在看土地的夢想破滅了，那么似乎就剩了一個指標，那就是要看到底限購放松和人口趨勢性下降，到底哪個先到？

三、爆降71.1%！樓市一片慘淡

據上海中原地產最新數據顯示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來成交量最低的。春節(jié)長假期間只有8個項目有交易記錄，并且所有項目都只成交了1套。

其他熱點城市的樓市同樣一片慘淡：

南京市住宅認購量共31套，成交量為1套。認購量與去年春節(jié)假期的52套相比，下跌近四成。

蘇州住宅認購量1月27日至1月30日為零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分別為7套、3套和2套。

無錫樓市春節(jié)連續(xù)6天零成交，整個長假未賣出1套商品住宅。

杭州市區(qū)新房銷售量也是屈指可數，總共僅成交了6套，遠遠落后于猴年春節(jié)的32套。

送走猴年，迎來雞年，沒想到樓市從竄天猴到落湯雞！

四、2017年，樓市將是最差投資品

　　文：方正宏觀任澤平   聯系人：盧亮亮

我們正處在一輪加息周期之中，這個過程是循序漸進的：自2016年229降準之后，央行再沒有明顯的寬松措施，更多地通過公開市場操作補充流動性，從寬松轉向中性；半年之后，2016年8月底，重啟14天逆回購，隨后又重啟28天逆回購，加大MLF操作力度，鎖短放長，拉長期限，提高資金成本，相當于隱性加息，標志著貨幣政策從中性轉向偏緊；2017年1月央行正式上調MLF半年和一年期利率，標志著加息從隱性轉向顯性；2月3日，央行再次對逆回購和SLF利率上調，標志著短端和長端利率已經全面上調，10年期國債收益率從2016年8月中旬的2.64%低點上升到目前的3.42%，加息信號進一步明確，至此央行已經事實上加息。

因此，我們需要從加息周期的角度來觀察未來：為什么加息？未來的加息路徑是什么？對經濟和大類資產將產生哪些影響？

為什么加息？我們認為政策目標是為了防風險和去杠桿。2016年7月政治局會議提出“抑制資產泡沫”，10月政治局會議強調“注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險”，12月中央經濟工作會議明確政策基調從穩(wěn)增長轉向防風險和促改革。2016年下半年以來債市去杠桿、房地產調控、將表外理財業(yè)務納入宏觀審慎評估、險資監(jiān)管新規(guī)等主要是落實防風險去杠桿的政策導向。同時，2016年初以來經濟L型企穩(wěn)、通脹預期升溫、房價暴漲等提供了基本面支撐，2017年政治換屆需要維穩(wěn)。外占收窄使得央行重新獲得了基礎貨幣供給和調節(jié)流動性的主動權，因此央行率先調整公開市場操作的利率、期限和數量。

未來的加息路徑是什么？目前主要是調整公開市場操作利率、期限和數量，未來會升級到調整存貸款利率和準備金率嗎？由于當前的政策目標是防風險和去杠桿而不是抑制經濟過熱和通脹，指向房地產市場、債券市場、新興保險等金融領域的資金“脫實向虛”“以錢炒錢”以及不合理的加杠桿行為，而不是基建投資、制造業(yè)投資、消費、出口等實體經濟領域，而且中央經濟工作會議明確提出“著力振興實體經濟”，促進資金“脫虛入實”。同時，考慮到目前經濟企穩(wěn)基礎不牢、地產汽車已經回調、通脹整體溫和，央行尚不具備大幅調高存貸款利率的條件和訴求，除非經濟或通脹形勢出現超預期發(fā)展。當然，目前利率市場并不是完全分割的，在利率市場化的今天，利率傳導機制在貨幣市場、債券市場、存貸款市場、股票市場等將發(fā)揮一定作用，未來實體經濟融資成本也會不同程度上升。

從加息持續(xù)的時間來看，過去的流動性松緊周期表明，一般至少持續(xù)一年到一年半，如果從2016年8月算起，將至少持續(xù)到2017年中。從2010年錢荒到2013年錢荒，再到2016年錢荒，大致三年一個輪回，都是流動性松緊周期引發(fā)監(jiān)管趨嚴所致：經濟下行-貨幣放水-刺激房地產、房價暴漲-貨幣脫實向虛，金融市場過度繁榮-房地產投資觸底回升，經濟短期企穩(wěn)-宏觀調控收緊，防風險去杠桿-錢荒、債災、股災、貶值，一地雞毛-經濟再度下行，貨幣由緊轉松預期升溫。2016-2017年初的匯率貶值、資本流出、房價暴漲后調控、錢荒、債災等均是流動性松緊周期引發(fā)的沖擊。

對經濟和大類資產將產生哪些影響？加息對債市的影響最直接，但對房地產市場的影響可能最大，將進一步加大2-3季度經濟二次探底和通脹回調的可能。在加息周期下，高杠桿和利率敏感性部門將受到較大沖擊，比如債市、房地產、房地產鏈上的周期性行業(yè)、航空等。加息對低杠桿和利率中性部門受影響較小，比如農業(yè)、食品飲料、醫(yī)藥、電力、公路鐵路運輸等。由于這次加息是調整公開市場操作利率而不是貸款利率，因此對銀行的影響整體偏負面，但是考慮到供給側出清帶動企業(yè)盈利復蘇和不良率下降，加息的負面沖擊有望通過基本面消化。加息對人民幣匯率的影響偏正面，增加了利差補償，但是貨幣超發(fā)帶來的高估和資金錯配到房地產帶來的全要素生產率下降等基本問題未解決。因此，在加息周期下，我們對大類資產的排序是：黃金>股市中的漲價和改革受益板塊>供給出清的商品>債券>房地產鏈上的周期品>房地產。自我們在2016年12月在市場上較早地推薦黃金以來，黃金明顯跑贏。在加息周期和流動性退潮的過程中，應穩(wěn)健投資，不裸泳。

受房地產調控和春節(jié)假期影響，1月下半月商品房成交量出現大幅下滑。受17年購置稅優(yōu)惠調整以及春節(jié)放假的影響，乘用車批發(fā)和零售增速均放緩。春節(jié)期間中國消費出現結構變化，除了傳統(tǒng)年貨和黃金飾品熱銷外，綠色智能商品以及互聯網消費方式成為新的潮流。旅游和電影消費創(chuàng)新高。春節(jié)期間，工業(yè)生產放緩，1月6大發(fā)電耗煤同比較上月下降7.7個百分點。1月鋼價同比67.4%，低于12月的76.5%。水泥價格保持平穩(wěn)。油價上漲，有色走勢分化，銅價增速上升而鋁鋅價增速有所回調。春節(jié)前后果蔬價格和肉類價格上漲明顯。美元走弱，人民幣匯率短期穩(wěn)定。

風險提示：加息和流動性收緊；匯率貶值和資本流出；房地產調控；美聯儲加息；改革低于預期；債務風險。