遍地地王支撐了2015年北京的土地市場(chǎng)，北京年內(nèi)土地市場(chǎng)成交金額突破2000億元幾無(wú)懸念，這也將創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。然，北京土地市場(chǎng)的瘋狂僅僅是開發(fā)商大舉“回城”的一個(gè)縮影。伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，越來(lái)越多的開發(fā)商開始朝北上廣深進(jìn)軍，把一線城市當(dāng)做是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港。 

一線房企扎堆“回城” 拉動(dòng)地價(jià)

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部16日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年以來(lái)，萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、碧桂園等20家標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破了4429.93億元，相比去年同期上漲21%，處于歷史高位。值得注意的是，這20家標(biāo)桿房企今年在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的拿地金額，在全部拿地花費(fèi)中的占比高達(dá)50.6%，對(duì)一線城市的青睞程度可見(jiàn)一斑。

千億房企齊齊班師回“城”也在很大程度上拉升土地價(jià)值。2015年10月，在北京舉辦的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，金茂與碧桂園聯(lián)合體經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，最終以140%溢價(jià)率、51.8億元奪得豐臺(tái)兩幅地。

除了北京，各大一線城市的地價(jià)也在急速飆升。據(jù)克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年11月一線城市土地成交面積達(dá)到21個(gè)月的峰值，與之伴隨的是成交金額占比達(dá)到53%，直接達(dá)到至今年峰值，首次突破千億大關(guān)。

營(yíng)銷任務(wù)壓頂——回“城”撈金

“千億俱樂(lè)部”齊齊回城的背后事實(shí)上也與營(yíng)銷任務(wù)的高壓有著密切的關(guān)系。2015年第三季度結(jié)束，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率僅為64.54%，整體情況不甚樂(lè)觀。已有4家房企進(jìn)入千億俱樂(lè)部——萬(wàn)科（1790.5億元）、綠地（1348.2億元）、恒大（1302.2億元）、保利（1094.1億元）。去年位列第一的綠地也僅攬獲1348.2億元銷量，與2800億目標(biāo)想去甚遠(yuǎn)。而即將回歸一線城市的碧桂園，前三季度也僅完成了銷售目標(biāo)的60%。其中值得一提的是中海，得益于一、二線城市中高端市場(chǎng)的火爆，中海在提高了全年銷售目標(biāo)的情況下完成率依然達(dá)到68%。

實(shí)際上，中海任務(wù)的高完成率與其對(duì)于全國(guó)城市格局及戰(zhàn)略布局有著一定聯(lián)系。眾所周知，一、二線城市的市場(chǎng)資源相對(duì)集中，土地?zé)徜N、市場(chǎng)活躍度高,對(duì)樓市政策的反應(yīng)也十分靈敏，在近一年以來(lái)的調(diào)控政策中也發(fā)生積極的化學(xué)反應(yīng)。

一二線城市的土地供應(yīng)及住房需求保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，且住宅價(jià)格也保持著同比穩(wěn)定的增長(zhǎng)。據(jù)第一太平戴維斯根據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),過(guò)去五年來(lái)，過(guò)去五年來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲45.53%，漲幅明顯，二線城市的漲幅為10.73%。而僅在今年11月一月之內(nèi)，一線城市價(jià)格就上漲19.45%，如此的利潤(rùn)自然讓一線城市成為開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的一塊戰(zhàn)略高地。

降低風(fēng)險(xiǎn)——遠(yuǎn)離高庫(kù)存“鬼城”

此外，從抗風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)說(shuō)，一二線城市的抗跌性也更強(qiáng)一些，三、四線城市則早已淪為地產(chǎn)黃金時(shí)代的犧牲品。前幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)激進(jìn)開發(fā)，大量預(yù)支子孫土地，而今三四線城市則高庫(kù)存壓頂，品嘗著“瘋狂”之后的惡果。

盡管國(guó)家已祭出諸如“330”、“930”新政等大招，推出降息降準(zhǔn)組合拳試圖挽救頹勢(shì)，但依然無(wú)法避免三四線城市成為“鬼城”的慘劇發(fā)生。數(shù)據(jù)顯示，在湖南株洲，存貨足夠消化30個(gè)月；在安徽蕪湖，鳩江區(qū)項(xiàng)目滯銷，深陷其中的開發(fā)商不乏萬(wàn)科、恒大等巨頭。在一系列的政策刺激背后，三四線城市對(duì)于房?jī)r(jià)的反應(yīng)大大低于預(yù)期。在今年11月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中顯示，三四五線城市的房?jī)r(jià)普遍呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，僅徐州、溫州、金華微漲。

在行業(yè)利潤(rùn)率日益逼仄，三四線庫(kù)存高企的大背景下，開發(fā)商營(yíng)銷面臨巨大壓力，大多選擇以謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待土地投資。典型房企們紛紛逃離鬼城，以一二線核心城市作為抗風(fēng)險(xiǎn)避風(fēng)港的這一舉措也顯得可以理解。