過去幾十年，提到摩天大廈，許多人都會想到位于美國曼哈頓的帝國大廈，但時至今日，中國元素滲透到全球，北京中國尊、上海中心、深圳平安金融中心都作為一張張城市名片，被世界銘記。

戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部總經(jīng)理魏超英接受采訪時說，全世界都在看中國，中國的崛起和經(jīng)濟的地位，都需要地標(biāo)性的建筑去支撐，數(shù)據(jù)統(tǒng)計，中國超高層建筑平均租金高于、甲級寫字樓平均租金37.0%，客戶指向于國際國內(nèi)強企，但運維超高層項目核心的因素在于“維護”，這決定了建筑的生命力。

 

 

戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英

觀察家：在您看來，超高層建筑對于中國的意義是什么？

魏超英：超高層建筑是代表的一個時代的印記。美國在巔峰年代的時候呈現(xiàn)了一些代表性的超高層建筑，在那個階段，全球最高的建筑都在美國。在歐洲的鼎盛時期，世界級的建筑都在歐洲。所以，一個時代和一個國家是緊密相連的，現(xiàn)在是一個中國時代，中國元素也非常具有代表性的，大家都在看中國。中國的崛起和經(jīng)濟的地位，都需要地標(biāo)性的建筑去支撐。當(dāng)別人去上海，看到中國的地標(biāo)性建筑，通過了解租客情況、物業(yè)情況、租金情況，自然也會對這座城市刮目相看，從而也使得這幢建筑成為代表中國的一張名片。

觀察家：在設(shè)計方面，超高層建筑一定有更多的技術(shù)難題，相較于中低層建筑考慮的因素有哪些不同？

魏超英：一個字概括——高。此類建筑除了海拔高，建筑的要求非常高。超高層建筑的抗震性、防風(fēng)性、電力保障以及垂直運輸與中低層建筑相對比，完全都是兩回事，技術(shù)的要求是非常高。此外，超高層建筑的投資也是非常高的。

觀察家：作為服務(wù)代理機構(gòu)，就服務(wù)而言，對超高層建筑項目的服務(wù)區(qū)別在哪里？

魏超英：大樓很復(fù)雜，建筑要求高、設(shè)施設(shè)備非常先進。所有的物業(yè)服務(wù)要求都是有一定復(fù)雜性的。需要面對不同時期不同情況的各種考驗。

我相信超高層地標(biāo)性建筑最核心的因素還是在于“維護”二字。它的投入非常大。許多超高層建筑能夠保持長盛不衰都是后期物業(yè)管理方面的功勞。一旦物業(yè)管理水平下降后，整個地標(biāo)性建筑的光澤就沒有了。因為業(yè)主進出沒有安全感，進來看到租客亂七八糟，里面的設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)不到位，整個系統(tǒng)經(jīng)常出錯，那就沒辦法代表城市名片了。

觀察家：作為一座城市甚至是一個國家的地標(biāo)性建筑，它需要在其生命周期里保持生命力，最重要的因素是什么？

魏超英：最重要的因素一定是單一業(yè)權(quán)；以深圳地王大廈為例，一旦賣散了，小業(yè)主一入駐，整體租客水準(zhǔn)下降，之后會產(chǎn)生連帶的反應(yīng)，租金也會下跌……自然而然，就沒人再想去進駐這幢樓，它也會逐漸失去市場的認(rèn)知度。

所以想要保持長盛不衰，業(yè)主的經(jīng)濟背景是非常重要的。上海中心是上海市國資委旗下的上國投、陸家嘴集團、上海建工這些國家級背景的集團參與建設(shè)的，對于這座建筑傾注巨大的財力、人力、物力。北京的中國尊是中信集團的，深圳平安金融中心是平安集團，這些都是世界級的企業(yè)。超高層地標(biāo)性建筑需要有強大資金儲備和雄厚的實力去支撐、去不斷地投入后期物業(yè)維護。

觀察家：在超高層物業(yè)的后期維護中，對于物業(yè)持有者而言，有哪些方面的要求？

魏超英：作為業(yè)主持有者，應(yīng)該具備國際化的運營理念，去運營這些地標(biāo)性建筑，去維持項目的生命力。

我曾在2012年組織代表團做過一些國際訪問，去過紐約、芝加哥這些美國的代表性城市以及日本東京，去參觀一些超高層建筑。其中值得一提的是，許多百年建筑依然保持常青。比如曼哈頓的帝國大廈已經(jīng)將近60-70年，它仍然是曼哈頓租金最高的建筑體之一。追溯根本，帝國大廈每五年、三年就會做一些定期維護，包括裝修、內(nèi)部系統(tǒng)調(diào)整等方面，保持技術(shù)水平的國際領(lǐng)先地位。并且在這幢建筑呈現(xiàn)的時候，它都代表的是那個年代建筑技術(shù)、科技元素等方方面面最頂級的水準(zhǔn)。

再比如上海中心，它當(dāng)年建造的時候申請的是美國綠色環(huán)保金獎，但最后它拿到的是白金獎。有了這個標(biāo)志之后，也會激勵這幢建筑保持革新，以維持建筑的高水準(zhǔn)。授予該獎項的美國綠色建筑認(rèn)證委員會每幾年都會對這幢建筑的能耗、能源保護、設(shè)施設(shè)備的更新以及材料進行檢查，看其是否符合綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)。相反地，這幢建筑也會要求房東對其進行長線地投資，去經(jīng)營這些建筑的環(huán)保、綠色、高水準(zhǔn)。

觀察家：您的報告中提到“為分散風(fēng)險，大多數(shù)中國的開發(fā)商/投資者建設(shè)了綜合體超高層建筑”，如何理解這個觀點？

魏超英：其實我們所提到的風(fēng)險概念更多的是集中優(yōu)勢的資源，比如說投放在一個具有代表性、區(qū)域性、地標(biāo)性的建筑，它會得到比較高的市場認(rèn)可度。比如把錢放到西部地區(qū)——成都，做一個高標(biāo)準(zhǔn)、高水準(zhǔn)、具有代表性的建筑，是一個長期地也是回報非常穩(wěn)定的投資行為。

事實上，據(jù)我們調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國超高層建筑平均租金高于在相應(yīng)細(xì)分市場的甲級寫字樓區(qū)域租金23.6%，及高于全市甲級寫字樓平均租金37.0%。在北京、上海、深圳、廣州都有案例可以證明，超高層建筑地標(biāo)性建筑回報比較穩(wěn)定，比周邊平均租金高很多。

觀察家：入駐超高層建筑的企業(yè)有哪些共同點？哪些租戶傾向超高層建筑？

魏超英：總而言之，以國內(nèi)外行業(yè)領(lǐng)先的服務(wù)類機構(gòu)為主力租戶，諸如金融、咨詢以及傳統(tǒng)的世界500強企業(yè)等，畢竟需要具備一定的經(jīng)濟水平才能撐得起高租金的要求。

服務(wù)業(yè)占據(jù)主流的原因在于，這個行業(yè)的成本更多的是在于人力成本和運營成本，它沒有多少產(chǎn)品，基本上把它的投資都放到人和辦公場地方面，所以在城市中心最核心CBD通過租賃或者買賣的途徑獲得較優(yōu)的辦公場所，也是彰顯公司實力的一種標(biāo)志。

此外，在李總理所號召的“萬眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新”的理念下，輕金融目前也是非?；钴S的，他們代表中國目前比較主流的租客也在入駐一些超高層建筑。

觀察家：成都的超高層建筑處于何種水平？

魏超英：大家公認(rèn)成都是中國西部的中心，盡管西部還存在西安、重慶這些西部發(fā)達城市，但我相信80%以上的人還是認(rèn)同成都是西部的中心。西部中心意味著什么？金融、高新和制造業(yè)都在此蓬勃發(fā)展，包括一些總部基地，都會在除了北京、上海、廣東、深圳這四個市場以外，將成都納入第五個考量的城市。

當(dāng)然這些大的企業(yè)來到成都這個西部中心，需要有它的載體，建立起自身的平臺。自2004年始，成都有了香格里拉此類單一業(yè)權(quán)的選擇；2009年又出現(xiàn)了來福士、航天科技城等。

現(xiàn)在的成都市場，是一個非常有商業(yè)活力的城市。支撐它活力的是一些大型的金融機構(gòu)、跨國企業(yè)，它們將西部中心、高科技孵化基地、大宗制造業(yè)基地都選擇了成都附近。

自然而然，這些高水準(zhǔn)的超高層辦公樓就應(yīng)運而生，同時這些建筑也非常具有代表性，能夠代表這種企業(yè)的形象。

而未來，成都還有綠地468、新鴻基ICC等地標(biāo)性的建筑值得期待。

觀察家：成都綠地468這幢超高層建筑正在建設(shè)開發(fā)中，它所在的區(qū)域并不是傳統(tǒng)的金融中心，并不是大家想象中適合辦公的地方，你認(rèn)為它未來的前景怎樣？

魏超英：成都最近幾年的變化確實蠻大，但由于全國的經(jīng)濟增速放緩，大家的關(guān)注點又放回到北上廣深了，再加之西部地區(qū)的交通不便，它所面臨的挑戰(zhàn)會更大一些。

戴德梁行曾做過這個項目的前期顧問。作為城市地標(biāo)，除了之前提到的第一業(yè)權(quán)，發(fā)展商的背景資金雄厚，有國際的視野。就綠地468而言，所在的區(qū)位暫時不是最核心的CBD，但它可以通過地標(biāo)的效應(yīng)帶動大眾的關(guān)注。

比如臺北的101，當(dāng)時的信義區(qū)并非是傳統(tǒng)的核心區(qū)，而是副中心的地位。通過臺北101，帶動了很多配套，包括住宅，高檔社區(qū)，環(huán)境建設(shè)。

綠地468如果真能夠把之前提及的單一業(yè)權(quán)、資金投入、國際化視野做好，肯定能把周邊帶動起來；但如果它僅僅是一個短期行為，那它就只是一個建筑而已。我們只能期待它未來的定位。建樓都是容易的，但是要得到租客的認(rèn)可，去代表成都國際化的形象還需要依靠其后期的投入和運營。

觀察家：成都的超高層建筑的發(fā)展水平相較北上廣這一類一線城市而言，主要的差距體現(xiàn)在哪些地方？

魏超英：我認(rèn)為成都的落后主要在于其用戶，需求相較于供應(yīng)而言，并不是非常旺盛。就總體而言，西部地區(qū)在過去的幾年需求保持比較穩(wěn)定的水平，但供應(yīng)也非常巨大，這也造成供需不平衡。

實際上，成都有非常好的寫字樓平臺和載體，它具備世界級的發(fā)展商，世界級的物業(yè)管理水平和世界級的發(fā)展理念。但是比起巨大的供應(yīng)量而言，這種企業(yè)需求的增長相對來說還是有點慢。

觀察家：超高層建筑容積率很高，政府在推出這些項目的時候是否會有一些限制？

魏超英：在中國，政府確實在導(dǎo)向一些規(guī)劃。以上海浦東陸家嘴為例，它自定位的那一刻起，就是以國家級金融中心作為戰(zhàn)略定位，甚至還可能發(fā)展為亞洲,的金融中心，所以它的地自然而然會產(chǎn)生這樣的規(guī)劃，規(guī)劃容積率可能為9、10甚至11，自然高度也就出來了。