近日，來自北京的賈先生在成都主城區(qū)的多個(gè)甲級寫字樓考察了一圈，最終還是選擇了最具個(gè)性化的乙級寫字樓。賈先生表示，最令他無法接受的不是“甲寫”的租金，而是加班時(shí)間100元/小時(shí)的空調(diào)費(fèi)。
    成都商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)稱，今年“3·30新政”后成都寫字樓不論是銷售還是租賃市場都明顯回暖(詳見本網(wǎng)5月15日報(bào)道《成都商業(yè)地產(chǎn)“柳暗花明”  稀缺物業(yè)銷量大增》)。然而并不是配置越高租售效果就越好，更注重便捷性、實(shí)用性、服務(wù)性、體驗(yàn)感，真正順應(yīng)主流辦公企業(yè)需求的個(gè)性化寫字樓，才更受市場歡迎。這類寫字樓，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下更具保值增值潛力的商業(yè)物業(yè)。

   

加班100元/小時(shí)  “空調(diào)費(fèi)”嚇退八成客戶
     從事電子商務(wù)的賈先生是北京某公司的董事長，擬定在成都開公司，辦公尋租目標(biāo)是市區(qū)的甲級寫字樓。出于對成都市場的重視，他親自帶上行政人員，先后對城南和城東的核心商圈的目標(biāo)寫字樓進(jìn)行了考察。
“租金都很滿意，但物管費(fèi)太高了。”賈先生發(fā)現(xiàn)，成都諸多甲級寫字樓的租金基本在80元/平方米上下浮動，但物管費(fèi)普遍在22元/平方米以上。令他最難接受的是，所考察的多家高檔寫字樓均在員工加班時(shí)間多了一項(xiàng)費(fèi)用：100元/小時(shí)的空調(diào)費(fèi)。
    賈先生稱，時(shí)下炎炎酷暑，因從事行業(yè)特殊，每天有員工加班5-7個(gè)小時(shí)成為常態(tài)。按平均每天加班6小時(shí)算，每天空調(diào)費(fèi)高達(dá)600元，意味著每月虛增的空調(diào)費(fèi)高達(dá)1.8萬元左右。按租賃300平米寫字樓計(jì)，月租金2.4萬元，但空調(diào)費(fèi)高達(dá)辦公租金的75%。

    

為什么成都甲級寫字樓的租金明顯偏低，但物管和其它成本更高？據(jù)記者調(diào)查了解，由于甲級寫字樓多數(shù)是配備統(tǒng)一開關(guān)的中央空調(diào)，定時(shí)提供冷氣或暖氣。如果加班的話，除了要提前向物管申請，還要支付高額的中央空調(diào)加班使用費(fèi)。因?yàn)橐婚_空調(diào)，整棟樓的空調(diào)系統(tǒng)都會隨之啟動, 造成電費(fèi)高昂。很多公司為了省錢，只能棄舍了這類寫字樓。
    業(yè)內(nèi)人士分析，在企業(yè)辦公成本恒定預(yù)算的條件下，由于運(yùn)營成本過高，無形中直接導(dǎo)致投資客的租金水平和投資回報(bào)率銳減。這類寫字樓，一般會嚇退至少八成以上的投資者或具有高品質(zhì)辦公需求的尋租企業(yè)。目前成都投入使用的甲級寫字樓空置率高達(dá)35%,另一個(gè)主要原因是辦公企業(yè)無法承受各種名目的管理費(fèi)用。
    順應(yīng)客戶需求 控制辦公成本 服務(wù)更用心
    客戶辦公越來越注重適用性、控制成本、看重服務(wù)，部分開發(fā)商在寫字樓辦公設(shè)計(jì)和辦公體驗(yàn)上更注重“人性化”。這類辦公物業(yè)，當(dāng)前備受投資客和尋租企業(yè)歡迎。

    

以成都桐梓林商圈的英聯(lián)國際為例，進(jìn)入4月市場回暖后頗受客戶歡迎，不到兩個(gè)月銷售面積逾2500平米，銷售額近3000萬元。從適用性看，其辦公樓物管費(fèi)為12元錢/平米，物管成本只有純甲級寫字樓的50%。更受客戶看重的是英聯(lián)國際在客戶加班時(shí)間不僅沒收“空調(diào)費(fèi)”，而且完全承包了辦公客戶的所有電費(fèi)。據(jù)開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目辦公條件基本達(dá)到了甲級標(biāo)準(zhǔn)，均為中央空調(diào)，但配置上真正實(shí)現(xiàn)了“分戶開關(guān)”，只有加班的辦公室才會產(chǎn)生用電量，整棟樓房的資源耗廢成本大范圍降低。
    “我們的物管費(fèi)極具優(yōu)勢，且服務(wù)質(zhì)量優(yōu)于其它高檔寫字樓?！庇⒙?lián)置業(yè)負(fù)責(zé)人稱，該項(xiàng)目屬于個(gè)性化的酒店式服務(wù)商務(wù)辦公綜合體，辦公企業(yè)不僅能享受到酒店式的周到服務(wù)，比如前臺的服務(wù)管家還能夠?yàn)檗k公企業(yè)提供代簽快遞等業(yè)務(wù)。同時(shí)，辦公樓下配置了茶房、特色陽光餐廳等。除了有配套齊全、交通便捷的雙重優(yōu)勢，系統(tǒng)化人性化社區(qū)規(guī)劃等解決方案、圍合式立體景觀花園廣場、寫字樓小面積自由組合方案，還實(shí)現(xiàn)了四星級酒店與寫字樓科學(xué)分區(qū)、人車完美分流及專業(yè)服務(wù)全方位、全封閉的標(biāo)準(zhǔn)化高檔酒店物業(yè)統(tǒng)一管理的綜合服務(wù)。此外，項(xiàng)目中部大廳設(shè)計(jì)與6000平米的市政休閑廣場相連，并設(shè)置景觀小品、綠化及足夠的地面與地下停車位,真正滿足了主流客戶的需求。

    

從本網(wǎng)調(diào)查的情況看，上月銷售量靠前的優(yōu)質(zhì)寫字樓，都在辦公成本與用戶價(jià)值上找到了很好的平衡點(diǎn)，做到了綜合考慮、有效提升客戶辦公體驗(yàn)的舒適性。不論是在辦公成本或是在服務(wù)模式上，均以為客戶創(chuàng)造價(jià)值為目標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這類項(xiàng)目，以超高價(jià)值的管理創(chuàng)新和領(lǐng)優(yōu)行業(yè)的服務(wù)模式，將成為成都寫字樓市場的新寵。
中小戶型受創(chuàng)客追捧  房屋改善型需求或上升

    

高力國際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度末，成都全市寫字樓平均租金為82.4元/月/平方米，去年Q4甲級寫字樓的平均租金也跌至100元/月/平方米。成都銷售型寫字樓的價(jià)格則從一年前9076元/平方米的均價(jià)，下滑至當(dāng)前的7828元/平方米。預(yù)計(jì)今年下半年成都寫字樓市場還將受到30萬平方米新交付甲級寫字樓沖擊，市場對租戶的爭奪會更加激烈，這將直接影響租金水平，以及新舊寫字樓和新舊區(qū)域之間的競爭與調(diào)整。
    當(dāng)前備受關(guān)注的是，在成都中央商務(wù)區(qū)和東大街，為了對抗老舊寫字樓業(yè)主退租潮、高品質(zhì)新項(xiàng)目的競爭，不少項(xiàng)目在租金賬面價(jià)、免租期等方面提供了更大的優(yōu)惠。但由于核心區(qū)域未來新增供應(yīng)量逐步下滑，板塊租金預(yù)期會相對穩(wěn)定。

    

為了對應(yīng)市場，英聯(lián)置業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)調(diào)研前期的設(shè)計(jì)上頗具先見之明。項(xiàng)目在售寫字樓只規(guī)劃了11-18樓，總戶數(shù)只有78戶，面積為100-1800平米框架結(jié)構(gòu)，可自由組合使用，增加了投資的靈活性。由于英聯(lián)國際寫字樓以面向成長性優(yōu)良的“互聯(lián)網(wǎng)+”、科技類公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等為主體,其辦公需求比較旺盛，不論企業(yè)自購辦公或是用于投資，在當(dāng)前在售的寫字樓物業(yè)中都具有足夠的競爭力。