3月19日，北京17位律師聯(lián)名上書(shū)國(guó)土部，希望重新制作《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。

本次聯(lián)名致信的發(fā)起人、圣運(yùn)律師事務(wù)所律師王優(yōu)銀對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，國(guó)土部的澄清只能解釋疑問(wèn)，缺乏基本的法理邏輯。由于這一選項(xiàng)對(duì)“使用期限”的限定性沒(méi)有做出明確規(guī)范，未來(lái)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，國(guó)土部的解釋并不具有法律效力。

與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析，“使用期限”之爭(zhēng)再次暴露出“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾，在“房地分離”的土地制度下，住宅土地最長(zhǎng)70年的土地使用權(quán)到期后，業(yè)主的房屋所有權(quán)只能成為懸而未決的存在。

律師質(zhì)疑存法律漏洞

“在新制作的房地合一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》關(guān)鍵內(nèi)頁(yè)設(shè)計(jì)的表格中，竟通過(guò)‘使用期限’一欄來(lái)體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這樣一本嚴(yán)肅的法定權(quán)利證書(shū)，本應(yīng)當(dāng)是明晰、沒(méi)有歧 義的，然而新制作的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》卻用模糊的概念，將所有‘房主’變成了‘房客’，這不符合依法行政。”在17名律師的聯(lián)名致信中，“使用期限”的準(zhǔn)確 性成為問(wèn)題關(guān)鍵。

3月初，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明在兩會(huì)期間公開(kāi)表示，登記證書(shū)需分清權(quán)利類(lèi)別，針對(duì)房屋的權(quán)利屬于所有權(quán)，而針對(duì)土地的權(quán)利為使用權(quán)，“使用期限”所填內(nèi)容為登記土地使用期限，房屋所有權(quán)沒(méi)有期限。

“對(duì) 于權(quán)利人來(lái)說(shuō)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書(shū)出現(xiàn)法律糾紛，那么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法 規(guī)。”北京才良律師事務(wù)所律師王才亮告訴記者，但是國(guó)土部對(duì)于“使用期限”的解釋只能視為“填寫(xiě)指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。

按照國(guó)土部的解釋?zhuān)恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)中“使用期限”是對(duì)應(yīng)“權(quán)利類(lèi)型”的，如果“權(quán)利類(lèi)型”是房屋所有權(quán)，則沒(méi)有期限限制，“使用期限”一欄不填寫(xiě)，而林權(quán)、海域使用權(quán)、土地使用權(quán)等有使用期限的則對(duì)應(yīng)填寫(xiě)年限。

“由 于不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)是按照‘房地合一’的思路設(shè)計(jì)的，所以下設(shè)選項(xiàng)確實(shí)需要照顧到房屋和土地兩部分，但僅在證書(shū)中籠統(tǒng)設(shè)定‘使用期限’選項(xiàng)這很容易引起歧 義。國(guó)土部的解釋并沒(méi)有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護(hù)業(yè)主權(quán)利?！蓖鮾?yōu)銀表示。

“這樣的做法很有可能留下法律漏洞，” 王才亮指出，由于不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的唯一證明，政府存檔的不動(dòng)產(chǎn)登記簿和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)容需一致，如果不一致，一般情況下將以政府存 檔的登記簿為準(zhǔn)，即使雙方出現(xiàn)糾紛，權(quán)利人一方也很難出示相應(yīng)證據(jù)，而國(guó)土部所謂的“澄清”到時(shí)也不能成為法律依據(jù)。

同時(shí)，最新出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》也并未對(duì)證書(shū)中所指的“使用期限”一項(xiàng)做出明確說(shuō)明，這則意味著，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，在缺少法律解釋的環(huán)境下，權(quán)利人只能遵循政府的“一家之言”。

據(jù)王才亮告訴記者，在其曾處理過(guò)的農(nóng)村宅基地等涉及土地使用期限的相關(guān)案件中，曾出現(xiàn)過(guò)相關(guān)政府部門(mén)在土地登記簿底頁(yè)中添、改使用期限的情況，但由于權(quán)利人無(wú)法找到能支持自己權(quán)利的證據(jù)，導(dǎo)致自身權(quán)利受損。

“我們認(rèn)為在《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》上起碼應(yīng)該明確限定土地等使用權(quán)的使用期限，只需增添或備注選項(xiàng)即可，也不妨礙實(shí)現(xiàn)‘房地合一’?！蓖鮾?yōu)銀表示。

不過(guò)，王優(yōu)銀告訴記者，聯(lián)名信已經(jīng)提交到國(guó)土部，但目前看來(lái)國(guó)土部重新制作證書(shū)的可能性很小。

“國(guó)土部的思路是為了方便統(tǒng)一管理，而忽略了這一設(shè)計(jì)背后的法理邏輯，如果嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜创@一問(wèn)題，還要從房地分離的法律體制上尋求解決方案?！蓖鮾?yōu)銀稱(chēng)。

“自動(dòng)續(xù)期”之困

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施后，與之密切聯(lián)系的土地70年使用權(quán)背后的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。

根據(jù)國(guó)土部的公開(kāi)解釋?zhuān)栽谛掳妗恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》上明確設(shè)置“使用期限”一項(xiàng),是為了更加醒目地標(biāo)明土地使用期限，提醒業(yè)主在使用期限到期前及時(shí)去續(xù)期，以實(shí)現(xiàn)對(duì)于房屋的所有權(quán)。

“這一問(wèn)題的根源其實(shí)在于‘房地分離’，按照我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開(kāi)的，而這種獨(dú)特的權(quán)利結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)又無(wú)法改變?！敝袊?guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)、土地管理系教授嚴(yán)金明表示。

這則意味著，雖然業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)是永久的，但是“房隨地走”，如果房屋所在的土地使用權(quán)到期，一旦土地將被政府收回，那么業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無(wú)法落到實(shí)處。

實(shí) 際上，對(duì)于住宅用地使用權(quán)到期的問(wèn)題，《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》也規(guī)定,土地使用權(quán)出讓合同 約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用的,應(yīng)當(dāng)最晚于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

“按照《物權(quán)法》的規(guī)定，土地使用權(quán)到期后，應(yīng)該自動(dòng)續(xù)期，也就是說(shuō)只需自動(dòng)履行手續(xù)，而無(wú)需額外再繳納費(fèi)用?！蓖醪帕林赋觥?/span>

不過(guò)，由于土地使用權(quán)牽扯問(wèn)題較多，因此在現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒(méi)有對(duì)續(xù)期期限、續(xù)期是否要補(bǔ)交土地使用費(fèi)以及按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)支付等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定。

王優(yōu)銀表示，《物權(quán)法》起草的時(shí)候關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期這方面的爭(zhēng)議比較大，而且住宅用地的土地權(quán)屬分割一直存在困難，所以對(duì)于具體的續(xù)期方式并沒(méi)有細(xì)化。

“目前深圳、青島等地已經(jīng)開(kāi)始有部分20年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地到達(dá)了使用期限，從已有案例來(lái)看，青島的部分土地在到期后又重新簽訂了土地合同，沒(méi)有補(bǔ)交土地出讓金；而深圳的部分地塊有補(bǔ)交地價(jià)的規(guī)定?！蓖醪帕粮嬖V記者。

根據(jù)深圳市政府部門(mén)出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，到期房地產(chǎn)申請(qǐng)續(xù)期的，在剩余年限（國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年限減去已使用年期）范圍內(nèi)約定年期的，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%，并按約定年期一次性支付。土地租金則按年支付，標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土管理部門(mén)定期公布。

此外，深圳還規(guī)定，到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，原有劃撥土地使用權(quán)消失，其土地使用權(quán)無(wú)償收回，而地上建筑物、構(gòu)筑物按建造成本折舊補(bǔ)償。