零售物業(yè)市場需求穩(wěn)定，首店經(jīng)濟(jì)激發(fā)城市活力；

土地市場越趨活躍，或?qū)⒗瓌幼≌瑑r格繼續(xù)上漲。

甲級寫字樓市場

2019年一季度，全市錄得位于金融城區(qū)域的中海國際中心（D座）入市，為市場帶來5萬平方米的新增供應(yīng)面積，推升全市甲級寫字樓存量至315萬平方米。

在全國經(jīng)濟(jì)增速放緩的壓力下，成都甲級寫字樓市場租賃需求自去年下半年逐步減弱，并繼續(xù)傳導(dǎo)至2019年初。加之第一季度為傳統(tǒng)淡季，全市凈吸納量僅錄得3.3萬平方米，回落至2016年初的市場表現(xiàn)，全市空置率環(huán)比小幅上升0.5個百分點(diǎn)，至21.5%。

從新增租賃來看，金融、房地產(chǎn)和信息技術(shù)是本季度最為活躍的三大行業(yè)，占季度新增成交總面積60%以上。2019年，全國去杠桿向穩(wěn)杠桿轉(zhuǎn)變給金融行業(yè)發(fā)展帶來新的生機(jī)，本季度成都辦公市場也監(jiān)測到金融類企業(yè)的需求最為活躍，新成交租賃面積占比為全市三分之一。同時，四川省發(fā)布全國首個小額貸款公司的地方性標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)有序健康持續(xù)發(fā)展提供基礎(chǔ)，有利于其辦公需求回升和續(xù)存。房地產(chǎn)持續(xù)的熱度繼續(xù)帶動其相關(guān)行業(yè)辦公需求釋放，因此房地產(chǎn)本季度新增成交貢獻(xiàn)達(dá)到近20%，其中建筑及設(shè)計(jì)企業(yè)最為活躍。雖受全國資金流動影響信息技術(shù)企業(yè)無擴(kuò)張，但作為著力培育打造的行業(yè)，其辦公需求依然相對穩(wěn)定，本季度貢獻(xiàn)出新增租賃面積的12%。歷經(jīng)兩年大規(guī)模擴(kuò)張后，第三方辦公空間運(yùn)營商在成都甲級寫字樓市場的面積占比已經(jīng)達(dá)到6.8%，但拓展和擴(kuò)展步伐已明顯放緩。本季度僅錄得MFG落子藍(lán)潤置地廣場和瑞森國際入駐茂業(yè)天地。

本季度，經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)的一線城市甲級寫字樓市場也出現(xiàn)階段性需求疲軟，退租和縮租現(xiàn)象明顯，反映出企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展遇阻，也導(dǎo)致眾多企業(yè)全國性投資擴(kuò)張受限。作為西部投資的首選地之一，成都也受此影響，外來新設(shè)立企業(yè)同比下滑明顯，進(jìn)而在一定程度上影響整體市場租賃活躍度。與此同時，企業(yè)辦公升級需求一躍成為本季度的最大成交類型，占比上升至46%，其中近一半來源于金融行業(yè)，也折射出季內(nèi)金融企業(yè)的租賃較為活躍。

租金方面，雖然需求階段性回落，但大部分項(xiàng)目可租賃面積持續(xù)減少，整體租金保持平穩(wěn)，且個別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目基于周邊競爭和自身項(xiàng)目條件，對市場預(yù)期相對樂觀積極，因此小幅度上調(diào)租金。截至季末，成都甲級寫字樓市場平均租金報(bào)人民幣103.5元每平方米每月，環(huán)比小幅上漲0.3%，但漲幅出現(xiàn)收窄。另一方面，受到市場需求回落影響和大規(guī)模第三方辦公項(xiàng)目集中落成入市，對市場變化更為敏感的第三方辦公項(xiàng)目面對激烈競爭下調(diào)租金以實(shí)現(xiàn)快速去化。同期，受到經(jīng)濟(jì)影響，東大街和南延線的乙級寫字樓出現(xiàn)許多退租，導(dǎo)致乙級寫字樓租金出現(xiàn)下調(diào)。這些現(xiàn)象已導(dǎo)致甲級寫字樓市場暗涌不斷，或?qū)⒂绊懴乱浑A段市場走勢，需要持續(xù)關(guān)注。

另外值得注意的是，本季發(fā)現(xiàn)許多甲級寫字樓出于人力成本和服務(wù)升級等訴求上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)，比例超過10%，上浮幅度集中在人民幣2-4元每平方米每月。此為2012年后，成都甲級寫字樓首次對物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行集中性調(diào)整，也導(dǎo)致入駐甲級寫字樓企業(yè)的綜合辦公成本上升，這一舉措或會擠壓部分承租能力較弱的企業(yè)進(jìn)駐同區(qū)域的第三方辦公空間項(xiàng)目以降低成本。

展望2019年，成都甲級寫字樓市場全年新增供應(yīng)量較2018年將有小幅上升，今年預(yù)計(jì)還將迎來超20萬平方米體量的新增項(xiàng)目入市。全國經(jīng)濟(jì)增速放緩以及企業(yè)擴(kuò)張速度下降雙重因素影響導(dǎo)致的租賃需求下降或?qū)⒗^續(xù)影響上半年的寫字樓市場基調(diào)。2019年是成都市的“國際化營商環(huán)境建設(shè)年”，將持續(xù)對標(biāo)國際優(yōu)質(zhì)城市，圍繞市場化、法治化、便利化多維度提高營商環(huán)境，將吸引更多企業(yè)來蓉發(fā)展，進(jìn)而有利于寫字樓市場發(fā)展。

零售物業(yè)市場

2019年第一季度，位于東延線區(qū)域的綠地中心468·伊藤廣場開業(yè)，成都零售物業(yè)市場總存量增至652.7萬平方米。新項(xiàng)目不斷優(yōu)化自營品牌，深度支持品牌創(chuàng)新，使得商場與品牌之間的關(guān)系更為緊密。同時商場在許多店鋪門口放置智能機(jī)器人，周大福自主販賣機(jī)也首次亮相成都市場，既增加了消費(fèi)趣味性，也體現(xiàn)了商場在加碼數(shù)據(jù)智能方面的嘗試。

2018年成都國際消費(fèi)城市建設(shè)成效顯著，實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額10.0%的增長,高出全國平均水平1個百分點(diǎn)。消費(fèi)增長支撐全市租賃需求活躍，部分項(xiàng)目季內(nèi)調(diào)整頻繁，促使整體空置率環(huán)比微漲0.1個百分點(diǎn)至4.6%。多個項(xiàng)目2018年業(yè)績上揚(yáng)支撐租金上調(diào)，推動全市購物中心首層平均租金環(huán)比小幅上漲0.1%，報(bào)人民幣435.6元每平方米每月。

今年三月成都公布“首店經(jīng)濟(jì)”計(jì)劃，全力支持引進(jìn)代表性品牌首店，促進(jìn)零售市場繼續(xù)見證不斷涌進(jìn)的國際知名品牌。季內(nèi)錄得奔馳在太古里開設(shè)內(nèi)地第三家城市體驗(yàn)店Mercedes Me。獲得資本助力的人氣品牌繼續(xù)挺進(jìn)成都市場，例如茶飲品牌樂樂茶首入西南，落子國金中心，健身品牌超級猩猩成都購物中心首店進(jìn)駐仁恒置地廣場。此外，成都開放多元的營商環(huán)境和消費(fèi)偏好也吸引了眾多小眾和原創(chuàng)品牌，其中餐飲類品牌首店仍舊集中在飲品甜點(diǎn)類，日本咖啡品牌% Arabica Coffee中西部首店、堆疊冰淇淋品牌Emack&Bolio’s成都首店均落戶太古里；作為零售類重要租賃來源的家具家居品牌季內(nèi)也有亮點(diǎn)，獨(dú)立家具品牌梵幾西南首店入駐太古里。

創(chuàng)新業(yè)態(tài)和場景打造為購物中心的文創(chuàng)品牌注入新鮮活力，以期進(jìn)一步吸引目標(biāo)客群，增加商場人流，同時渲染文藝氛圍，塑造項(xiàng)目差異定位。典型案例包括文小博藝術(shù)收藏館于銀泰in99開業(yè)，購物中心概念不斷外延，以滿足消費(fèi)者越趨多元化的需求；以及網(wǎng)易嚴(yán)選和文軒BOOKS合作推出的全國首個場景化閱讀空間“新中產(chǎn)的書房”進(jìn)駐成都九方，品牌和商場繼續(xù)加大在空間利用和場景化設(shè)計(jì)方面的探索。與此同時，雖然文創(chuàng)業(yè)態(tài)近年頗受市場歡迎，但是面對激烈的市場競爭和巨大租金壓力，不少項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營問題而關(guān)閉，比如季內(nèi)錄得大悅城的專業(yè)建筑文創(chuàng)書店侘集·本屋開業(yè)不足兩年因經(jīng)營狀況不理想閉店。

在消費(fèi)需求快速變化的時代，傳統(tǒng)百貨仍然面臨重重挑戰(zhàn)。本季度百貨整體空置率上升，高層鋪位出現(xiàn)大面積退租，并錄得茂業(yè)百貨武侯店閉店離場。伊勢丹百貨和茂業(yè)百貨等代表性項(xiàng)目增加個人護(hù)理以及與親子相關(guān)的體驗(yàn)業(yè)態(tài)以吸引消費(fèi)者。

展望2019年，市場將迎來超過40萬平方米的新增供應(yīng)，在提升所在板塊零售商業(yè)氛圍的同時也將加劇所在區(qū)域零售市場的競爭。整體市場將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，持續(xù)新增供應(yīng)或促發(fā)市場波動，部分區(qū)域空置率將小幅上漲，但較好市場零售消費(fèi)預(yù)期將支撐活躍的租賃需求，整體市場空置率保持穩(wěn)定。商場在未來將繼續(xù)增加智能體驗(yàn)，加快探索商業(yè)數(shù)據(jù)化技術(shù)驅(qū)動的運(yùn)營模式。就品牌而言，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，擴(kuò)張將更為審慎，但我們?nèi)詫⒖吹皆絹碓蕉嗟膭?chuàng)新業(yè)態(tài)品牌、復(fù)合業(yè)態(tài)品牌和線上線下深度融合品牌進(jìn)入市場。

住宅市場

2019年第一季度，成都主城區(qū)一手住宅供應(yīng)量僅為58.8萬平方米，環(huán)比大幅下降68.4%。同期，受供應(yīng)量影響，一手住宅成交量環(huán)比下降4.5%，約為121.0萬平方米。與此同時，一手住宅成交均價環(huán)比小幅上漲3.2%至15,761元每平方米。住宅成交最活躍的區(qū)域依然集中在供應(yīng)量相對充分的傳統(tǒng)近郊，本季度近郊區(qū)域一手住宅成交268.0萬平方米，環(huán)比下降34.2%，成交價格約為人民幣11,116元每平方米。

主城區(qū)住宅土地成交量從2018年下半年開始持續(xù)攀升，季內(nèi)累計(jì)成交面積約為35.5萬平方米，環(huán)比上升21.0%，主城區(qū)住宅平均樓面地價環(huán)比下降9.7%，約為9,337元每平方米。與之相反，近郊區(qū)域住宅用地成交量大幅下降84.5%至27.9萬平方米，環(huán)比上漲9.5%。

展望2019年，一手住宅市場供應(yīng)量將繼續(xù)保持穩(wěn)定，隨著更多新房入市，成交量預(yù)計(jì)將隨之抬升，供需局面會得到進(jìn)一步緩解，一手住宅成交均價漲勢收窄。

-完-

第一太平戴維斯 (Savills)

第一太平戴維斯是一家倫敦證交所FTSE 250上市公司，是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商。公司于 1855 年創(chuàng)立，具有悠久的歷史傳統(tǒng)，并始終保持著飛速的發(fā)展勢頭已成為市場引領(lǐng)者，目前已在英國、歐洲大陸、美洲和亞太地區(qū)的60多個國家設(shè)立了600余家辦事處及聯(lián)營機(jī)構(gòu)。共有36,000名精英人才提供全面專業(yè)的顧問服務(wù)、物業(yè)管理及交易咨詢服務(wù)。

自1995年進(jìn)入中國，第一太平戴維斯即建立了其不可動搖的市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，為客戶提供創(chuàng)新的地產(chǎn)方案，滿足客戶的需求。第一太平戴維斯在北京、上海、廣州、深圳、成都、天津、杭州、大連、沈陽、重慶、廈門、珠海、南京、西安、武漢、長沙及海南都設(shè)有分公司及辦事處，其龐大的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)為客戶提供一站式綜合性的地產(chǎn)服務(wù)滿足客戶需求。

在中國8000多名員工的支持下，第一太平戴維斯憑借其豐富的國際經(jīng)驗(yàn)及敏銳的市場洞悉力，為開發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、零售地產(chǎn)及酒店式服務(wù)公寓領(lǐng)域的開發(fā)顧問服務(wù)，設(shè)施設(shè)備管理，空間規(guī)劃，物業(yè)管理，租賃，估值和銷售。