新一年各地針對房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)怎么定？
中證君梳理近日地方“兩會”政府工作報告發(fā)現(xiàn)，各地2019年將繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險也成為重點表述。與此同時，各地也加強(qiáng)住房租賃市場的培育力度，一些省份將出臺具體措施，繼續(xù)鼓勵住房租賃市場的發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士表示，從各地兩會的政策基調(diào)可以看出，堅持“房住不炒”的定位十分清晰，防范風(fēng)險也屢被提及。因城施策方面，個別庫存充足，房價穩(wěn)定，調(diào)控壓力較小的城市，或?qū)⒊霈F(xiàn)政策上的微調(diào)。加快培育住房租賃市場，或成為一些地方樓市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵點。
堅持“房住不炒”
大多數(shù)省份依舊強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，代表了住房市場的整體調(diào)控力度將依然維持之前從嚴(yán)狀態(tài)。各地兩會政府工作報告中再次強(qiáng)調(diào)相同的表述，顯示在遏制房價上漲的決心上，中央和地方是一盤棋。
就此，各地在政府工作報告中也給出了保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的多種措施。
一些省市在土地環(huán)節(jié)繼續(xù)加快供應(yīng)，確保庫存保持在合理區(qū)間。以北京為例，北京市政府工作報告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設(shè)和入市步伐。
截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出讓。而梳理北京市自然資源和規(guī)劃委員會的土地出讓公告來看，還將有14宗住宅用地將于近日出讓。
張大偉表示，2019年北京不僅將有5萬到6萬套左右的限競房入市，按照目前的共有產(chǎn)權(quán)土地看，預(yù)計入市的體量也將超過4萬套。較為充足的市場庫存，有利于房價穩(wěn)定在合理區(qū)間。
一直強(qiáng)調(diào)減少房地產(chǎn)依賴的海南省在2018年樓市調(diào)控上交出了一份精彩的答卷。海南省住建部門負(fù)責(zé)人在海南省兩會期間透露，2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1715億元，比上年減少了16.5%；房地產(chǎn)銷售面積1400萬平方米，較上年減少了近1000萬平方米?！澳壳胺课菥鶅r是14500元/平方米，從2018年2月開始基本維持在15000元/平方米的水平，可以說遏制了房價進(jìn)一步上漲的局面?！痹撠?fù)責(zé)人透露。
2019年，海南省在強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅持“房住不炒”定位的同時，也強(qiáng)調(diào)要出臺引導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的配套政策，保障企業(yè)合法權(quán)益。消息人士表示，海南省將研究出臺全域限購后引導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的配套政策。
貝殼研究院院長楊現(xiàn)嶺表示，2019年，各地樓市調(diào)控的大方向是落實“一城一策”?！坝械牡胤椒績r上漲壓力大，庫存不足，政策上也會堅決落實‘房住不炒’目標(biāo)。而有的地方經(jīng)濟(jì)下行壓力大，庫存充足，在樓市穩(wěn)定的前提下適度放松也是有可能的。
防范風(fēng)險十分重要
2019年各地兩會還著重強(qiáng)調(diào)防范樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
河南省政府工作報告提出，將高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險。陜西省政府工作報告也提出，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。
有觀察人士表示，房企負(fù)債水平、現(xiàn)金流狀況以及炒作資金進(jìn)入樓市等都是房地產(chǎn)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
房企方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1月來，房企公布的融資事件超過70宗，合計金額超過1600億元，刷新2018年1月來的融資月度新高。張大偉表示，2018年雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然刷新歷史記錄，但房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩。而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)模化競爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求更加迫切?！斑@種情況下，房企更關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計將更加謹(jǐn)慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資。應(yīng)對未來的還債高峰期?！?/div>
各房企2019年預(yù)計銷售增速
現(xiàn)金流方面，中金公司研究報告認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊，但無系統(tǒng)性風(fēng)險。該研究報告進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外公司債、ABS等債券到期量2019年將同比增長逾50%，達(dá)到約9000億元，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增加。
嚴(yán)防資金進(jìn)入樓市也成為監(jiān)管部門關(guān)注的重點。近日，中國銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人撰文強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化。
恒大研究院首席研究員夏磊表示，當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易。庫存已降至歷史低位、部分城市仍有房價上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，"穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險"仍將放在突出位置。
棚改下滑住房租賃是關(guān)鍵
從今年各地兩會政府工作報告的表述來看，完善住房保障體系、加快培育住房租賃市場發(fā)展依然是各地著力解決住房問題、保障民生的重點工作。
完善住房保障體系方面，各地提出了2019年棚戶區(qū)改造、政策性產(chǎn)權(quán)住房等方面的目標(biāo)。
北京市提出，2019年，將多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。福建省提出，完成棚戶區(qū)改造4.5萬套。四川省提出，改造城鎮(zhèn)危舊房棚戶區(qū)15萬套、農(nóng)村危房11萬戶、農(nóng)村土坯房30萬戶。安徽省提出，新開工保障性安居工程21.45萬套，基本建成10.19萬套。河南省提出，新開工棚改安置房15萬套左右，更好解決群眾住房問題。
從棚改數(shù)量上看，各地2019年將出現(xiàn)一定下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合2015年至2018年數(shù)據(jù)看，全國棚改實際完成數(shù)量都在600萬套以上。棚改在經(jīng)過多年發(fā)展后，出現(xiàn)一定程度下滑也在合理范疇。
多位受訪專家也表示，2019年，住房租賃市場的相關(guān)政策將成為各地推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要抓手。
天津市政府工作報告指出，將增加長期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場。
海南也提出大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵發(fā)展分時度假、在線租賃、房屋分享等共享經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式及經(jīng)營性旅居物業(yè)，并積極完善住房保障和供應(yīng)體系，加快建設(shè)面向本地居民和引進(jìn)人才的商品住房和租賃住房。
夏磊表示，根據(jù)住建部等部委2017年8月印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》時間表，2017年11月前，北京、上海等13個試點城市編制實施方案上報、2019年11月前試點城市中期評估、2020年底總結(jié)試點工作并形成可推廣經(jīng)驗。預(yù)計相關(guān)城市將將加大力度建設(shè)租賃住房，保障房源供應(yīng)。
近日，上述13個試點城市更是擴(kuò)圍至18個。
張大偉表示，過去兩年，住房租賃市場持續(xù)被關(guān)注。近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議也提及了補(bǔ)齊租賃住房短板。因此從市場趨勢看，租賃將成為政策鼓勵的房地產(chǎn)發(fā)展方向。
