趨勢(shì)不改，樓市依舊狂歡。

今天，9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了樓市的最新數(shù)據(jù)，8月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格，上漲的城市數(shù)量達(dá)到了67個(gè)，漲幅持平的城市有2個(gè)，下跌的城市僅1個(gè)。

一起來看關(guān)鍵的七組數(shù)據(jù)：

一是8月份上漲數(shù)量達(dá)到67個(gè)，再創(chuàng)新高，此前7月份數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)上漲城市才65個(gè)，也即98%城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

二是是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個(gè)月最低，8月新增居民戶貸款占比達(dá)55%，為今年以來最高水平。

三是8月單月，全國(guó)商品房銷售面積超過1.248億平米，銷售額高達(dá)1.1萬億,繼續(xù)處于市場(chǎng)成交高位。

四是超過50家上市房企的半年報(bào)數(shù)據(jù)中，8成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤(rùn)明顯上漲。

五是在連續(xù)4年去庫存政策和貨幣化安置的推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)庫存已經(jīng)降到了4年來的最低水平。

六是土地流拍增加，也在給庫存量下行形成了新的壓力。今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢(shì)。

七是資金仍在涌入樓市。央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份個(gè)人房貸占比較7月份上升，人民幣貸款增加1.28萬億元，其中，住戶部門貸款增加7012億元。

8月份數(shù)據(jù)出爐，令人震驚！ 8月份上漲數(shù)量達(dá)到67個(gè)，可以說是再創(chuàng)新高，此前7月份的數(shù)據(jù)中，房?jī)r(jià)上漲城市才65個(gè)。到8月份，這一輪從2015年開始的樓市上漲已經(jīng)持續(xù)額39個(gè)月，不斷刷新著中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。券商中國(guó)記者曾在7月份提醒，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)上漲的壓力。

這也是中央7月31日的73字房地產(chǎn)定調(diào)之后，房地產(chǎn)在今年年內(nèi)累計(jì)出臺(tái)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于高溫周期中繼續(xù)保持高昂的上漲勢(shì)頭。

房?jī)r(jià)上漲的背后,是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個(gè)月最低，8月新增居民戶貸款占比達(dá)55%，為今年以來最高水平。可見，市場(chǎng)供需正在走向失衡。

一旦繼續(xù)落實(shí)結(jié)構(gòu)性寬松，意圖引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w，其實(shí)際結(jié)果恐怕只是，將進(jìn)一步將資金“暗渡陳倉”，流向樓市。在樓市庫存創(chuàng)下4年來新低的局面下，資金又不斷涌入的情況下，期待房?jī)r(jià)下跌，無異于與虎謀皮。

98%的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲

9月15日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有漲。

從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，新房?jī)r(jià)格下跌的僅有廈門，二手房下跌的只有廈門和上海兩個(gè)城市。無錫新房?jī)r(jià)格領(lǐng)跑，環(huán)比漲幅最高達(dá)3.4%，其次濟(jì)南上漲2.8%，福州上漲2.2%。同比來看，濟(jì)南上漲10.2%，漲幅最高。

從同比數(shù)據(jù)看，7月領(lǐng)跌的上海，8月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比回升，上漲0.1%；但同比下跌0.2%，是唯一一個(gè)同比下跌的一線城市。

趨勢(shì)不改，真相如此殘酷。沒辦法，全國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)調(diào)控一年多，但是從效果看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于高溫周期中，特別是中西部區(qū)域，庫存去化后，量?jī)r(jià)依然處于明顯上漲中。從2015年房地產(chǎn)去庫存政策以來，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)39個(gè)月，繼續(xù)刷新了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。

315次調(diào)控難擋房?jī)r(jià)上漲，房企迎來最大豐收年

還記得，7月份數(shù)據(jù)出爐之后，住建部約談海口、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)同志，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。

8月份的數(shù)據(jù)來看，海南的三亞和海口兩城漲幅回落。8月新建商品住宅銷售價(jià)格上，三亞環(huán)比僅漲0.1%，較前值3.7%大幅回落，但同比漲幅仍達(dá)21.2%；?？?月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲0.9%，遠(yuǎn)不及前值2.3%，但同比21.4%的增幅居于70城之首。

從一二三線城市分類的角度看：

4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；

31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；

35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲2.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；

顯然，三線城市正在繼續(xù)成為房?jī)r(jià)上漲最集中的區(qū)域，環(huán)比平均上漲高達(dá)2%。

在7月31日的73字房地產(chǎn)定調(diào)后，中央調(diào)控力度加碼，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。8月一個(gè)月內(nèi)，全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史記錄，合計(jì)超過45城市，發(fā)布了超過55次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。疊加前7月的260次，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)315次。同比上漲超過80%。

但是效果如何？8月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)已經(jīng)給出了答案。

從銷售數(shù)據(jù)看，8月單月，全國(guó)商品房銷售面積超過1.248億平米，銷售額高達(dá)1.1萬億,繼續(xù)處于市場(chǎng)成交高位。從今年1-8月份的數(shù)據(jù)看，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積突破10億平米歷史同期紀(jì)錄，接近9萬億金額。

在瘋狂的銷售金額面前，上市房地產(chǎn)企業(yè)也交出了歷史上最漂亮的半年報(bào)數(shù)據(jù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，超過50家房企的半年報(bào)數(shù)據(jù)中，8成房地產(chǎn)企業(yè)2018年上半年利潤(rùn)明顯上漲。

其中，碧桂園上半年收入凈利增長(zhǎng)95%，至163億；華潤(rùn)置地中期核心溢利增1.5倍，至72.8億；招商蛇口凈利潤(rùn)增長(zhǎng)約98%，至71億；萬科半年?duì)I收1060億，凈利91億，同比增25%。

樓盤正在出清，資金仍在涌入樓市

8月24日，呼和浩特市發(fā)布公告：全面停止去庫存調(diào)控措施，成為第一個(gè)宣布告別去庫存的城市。僅僅過去4天，長(zhǎng)春市宣布取消棚改貨幣化安置購房獎(jiǎng)勵(lì)。

一石激起千層浪，有人說去庫存被喊停，棚改貨幣安置收緊，這是樓市下行的信號(hào)，要趕緊逃離三四線城市。

但是，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，8月份三線城市正在繼續(xù)成為房?jī)r(jià)上漲最集中的區(qū)域，環(huán)比平均上漲高達(dá)2%。

在連續(xù)4年去庫存政策和貨幣化安置的推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)庫存已經(jīng)降到了4年來的最低水平。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，8月末商品房待售面積為5.39億平方米，為2014年初以來最低水平。

顯然，在今年瘋狂的銷售下，全國(guó)房地產(chǎn)的庫存量正在不斷下降，而土地拍賣的不斷流拍，也在給庫存量下行形成了新的壓力。今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，今年1-8月，一線城市土地流拍宗是13宗，而去年也才4宗；二線城市是238宗，去年是106宗，流拍土地?cái)?shù)量大幅增加。

顯然，這一局面，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的下跌非常不利，非常容易上漲，不易下跌。這種不斷爆出的土地流拍事件，非但不能穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，相反在銷售火爆的情況下，對(duì)于剛需來說，是一種嚴(yán)重的變相傷害。

因?yàn)椋泿攀恰昂侠矸€(wěn)定”變?yōu)椤昂侠沓湓！保?cái)政是由“積極”變?yōu)椤案臃e極”，房地產(chǎn)銷售是火爆到持續(xù)火爆，銷售庫存是減少到不斷新低，當(dāng)然對(duì)于購房者來說，是種不利的局面。

資金仍在涌入樓市。根據(jù)9月12日，央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示：8月份，個(gè)人房貸占比較7月份上升。 8月份，人民幣貸款增加1.28萬億元，其中，住戶部門貸款增加7012億元（短期貸款增加2598億元，中長(zhǎng)期貸款增加4415億元）。

對(duì)比 7月份人民幣貸款增加1.45萬億元，其中，住戶部門貸款增加6344億元（短期貸款增加1768億元，中長(zhǎng)期貸款增加4576億元）。

通常來說，住戶部門的中長(zhǎng)期貸款就是房貸。測(cè)算來看，8月份新增房貸占比34.49%，而7月份是31.55%。

如果把居民部門的短期貸款和中長(zhǎng)期貸款加總起來，占人民幣新增貸款比重來看， 8月份是54.78%，7月份是43.75%。

對(duì)比企業(yè)部門的數(shù)據(jù)看，8月新增企業(yè)貸款6127億元，其中企業(yè)中長(zhǎng)期貸款僅增3425億元，為今年以來最低水平。在風(fēng)險(xiǎn)偏好影響下，銀行發(fā)放較多居民貸款，8月新增居民戶貸款占比達(dá)55%，為今年以來最高水平。

這一切都顯示著，銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好依然較低，實(shí)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力巨大，貸款需求萎靡，銀行合意信貸項(xiàng)目有限。而居民部門對(duì)于房貸的熱情仍然居高不下。

一旦繼續(xù)落實(shí)結(jié)構(gòu)性寬松，意圖引導(dǎo)資金流向?qū)嶓w，其實(shí)際結(jié)果，恐怕只是，將進(jìn)一步將資金“暗渡陳倉”，流向樓市。在樓市庫存創(chuàng)下4年來新低的局面下，資金又不斷涌入的情況下，期待房?jī)r(jià)下跌，無異于與虎謀皮。