2018年7月4日，成都 - 起源于2017年的人才爭奪戰(zhàn)成了今年上半年的一個熱門話題。隨著越來越多的城市爭相加入吸引人才的行列，這一輪人才在全國范圍內(nèi)的大遷徙，將對各城市在未來幾年的經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)形態(tài)以及消費環(huán)境產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。事實上，隨著部分先行城市自去年以來持續(xù)的人才密集流入，一些改變已經(jīng)開始顯現(xiàn)。而這一情況在成都房地產(chǎn)市場上更為明顯。

人才 X  宏觀經(jīng)濟(jì)：化學(xué)反應(yīng)初現(xiàn)

其實早于這輪人才引進(jìn)，成都市先一步大力引進(jìn)制造業(yè)的舉措已經(jīng)為承接這輪人才涌入奠定了堅實的基礎(chǔ)。2016年，成都的第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額累計同比增速是39.1%，同期全國是3.5%。2017年，成都的這項增速是34.4%，而全國是3.2%。強勁的第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長背后，是大量的企業(yè)入駐，新增的就業(yè)機(jī)會，以及居民收入的改善。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往往關(guān)心第三產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)，但是一個城市除非能成為類似倫敦和香港的全球資金匯聚地，否則當(dāng)?shù)鼐用竦恼w消費能力還是取決于實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是制造業(yè)。從這個角度而言，成都近幾年聞名全國的消費力，背后有著堅實的基礎(chǔ)。

值得注意的是，據(jù)仲量聯(lián)行觀察，自2017年初以來至今年上半年，成都的社會消費品零售總額同比增速就開始明顯高于全國平均增速一至二個百分點，而這個階段與成都市啟動人才引入戰(zhàn)略的時機(jī)高度吻合。人才的涌入已產(chǎn)生積極影響，其對成都消費增速的大幅提升起到重要作用。

 人才 X 辦公樓市場：拉開變局之幕

2018，甲級辦公樓市場新增供應(yīng)不斷放緩：上半年僅錄得睿東中心高區(qū)，約26,000平方米新增供應(yīng)面積。受人才政策影響，辦公租賃需求不斷上揚，凈吸納量實現(xiàn)約18萬平方米，較去年上半年增加約3.4萬平方米。大面積成交頻現(xiàn)，專業(yè)服務(wù)以及高科技行業(yè)持續(xù)表現(xiàn)亮眼，行業(yè)結(jié)構(gòu)更是呈現(xiàn)趨勢性變化。供需作用下，甲級辦公樓空置率大幅降低，錄得空置率24.2%，同比下降4.6個百分點。同時，市場凈有效租金維持上行周期，同比上揚2.4%，錄得92.7元/平方米/月。

這一變化趨勢也和人才的到來息息相關(guān)。首先，人才大量涌入新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，促使辦公樓需求增加，辦公形式與需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。從高新區(qū)人才政策、2018年的“金熊貓”政策到四川人才新政，均為成都新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)輸送了新鮮的血液，為新經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供了可能性。這類企業(yè)具備更濃的創(chuàng)業(yè)氛圍，其中的年輕人群更多，他們愿意嘗試更新、更有活力的辦公場所，甚至需要更長時間逗留在辦公空間。因此他們對一個理想友好的辦公環(huán)境需求也就更高。另外，由于新興業(yè)態(tài)的不確定性，企業(yè)時常無法把握哪些業(yè)務(wù)線能真正在市場中勝出。而靈活辦公形式的出現(xiàn)使得這些企業(yè)能夠更靈活大膽地擴(kuò)張和嘗試不同的產(chǎn)品線，大幅降低了試錯成本。正因如此，2018年上半年服務(wù)式辦公/聯(lián)合辦公品牌快速擴(kuò)張，例如：WeWork、MFG、夢想加以及楚峰等。并且，已運營品牌均有著較高的入駐率。

 因為政府對引入人才設(shè)了學(xué)歷限制，這就意味著這部分人群的就業(yè)方向會有比較集中的傾向性，尤其是專業(yè)服務(wù)業(yè)和高科技行業(yè)，這一點對辦公樓市場的影響也會比較明顯。

 同時，人才的到來更吸引了大型企業(yè)在蓉的落戶與擴(kuò)張。人才的聚集，加之成都較為成熟的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境以及“高性價比”辦公樓所帶來的低運營成本，促使了眾多大型企業(yè)，尤其是信息技術(shù)、生物科技類企業(yè)加速向成都聚攏。除了2017年的斐迅科技，錘子科技以外，2018上半年落戶與擴(kuò)張的代表企業(yè)有賽諾菲、字節(jié)跳動等。企業(yè)的聚集造成了辦公需求明顯上升的氛圍。

 人才 X 零售市場：時滯縮短拼一線

2018年上半年，成都優(yōu)質(zhì)零售市場迎來悠方、未來中心的開業(yè)，共計新增15萬方。就現(xiàn)有項目而言，整體運行良好，部分零售項目針對餐飲和兒童業(yè)態(tài)調(diào)整，新零售大面積租戶持續(xù)活躍，令全市空置率持續(xù)穩(wěn)定至8.7%，同比下降2.3個百分點。租金方面，市區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目表現(xiàn)良好，令首層有效凈租金小幅上揚至373.4元/平方米/月，較2017年下半年上漲0.8%。

人才涌入推動消費意識和需求升級。隨著人才特別是一線城市的人才流入，他們會對照一線城市的零售水平，對本地零售項目、品牌、業(yè)態(tài)以及空間打造提出更高要求。目前一線城市流入人才的占比雖然只有22%左右，但是不可低估這種邊際效應(yīng)的沖擊。由于消費市場存在剛性，通常消費水平一旦提升就很難降低。因此，這些人群的消費偏好和品位會在工作和社交圈出現(xiàn)以點帶面，逐層擴(kuò)散的推動作用。

消費升級也促使外來零售商以互聯(lián)網(wǎng)思維開拓成都市場。由于一線人才的消費習(xí)慣和生活方式更趨品質(zhì)、快速、高效，也促使國內(nèi)一線商家，尤其是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主導(dǎo)的新型零售商，愿意更快擴(kuò)張和搶占市場，而不像以前的商業(yè)形態(tài)一樣，先在一線城市嘗試和改良，等驗證模式成功以后才開始往二線城市推廣。甚至?xí)性絹碓蕉嗷ヂ?lián)網(wǎng)思維的零售商在嘗試“新零售”的新打法時，采取全國一盤棋的擴(kuò)張策略，并且會優(yōu)先考慮成都這樣的城市，讓一、二線城市發(fā)展時滯大幅縮短。目前市場擴(kuò)張迅速的新零售包括：超級物種、盒馬鮮生、瑞幸咖啡、新能源汽車等。

這也促進(jìn)了國內(nèi)外新進(jìn)入品牌在成都的擴(kuò)張。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年第一季度成都全市社會消費品零售總額完成1,669.2億元，增長12.3%，限額以上單位金銀珠寶類、化妝品類、服裝類商品零售額分別增長32.2%、14.4%、22.0%，均高于全市社會消費品零售總額增速。因此，借力不斷升級的消費需求，越來越多的國內(nèi)外知名品牌也進(jìn)駐這一市場，例如： Valextra、荷蘭高端牛仔品牌DENHAM、美國潮牌Champion等。

可以看出，人才涌入推動成都零售市場發(fā)展與一線城市之間的時滯大幅縮短，這又反向促使了更多來自一線城市的人才愿意留在成都。

新星向蓉，公園城市讓蓉漂在此樂居

在仲量聯(lián)行日前發(fā)布《中國12強：全球格局下的中國城市》研究報告中表明：成都的宜居性指數(shù)在中國12強城市中位居前列。但留住人才的不僅僅是成都舒適的生活，還有未來這個城市帶給他們的無限“綠意”。

《成都市城市總體規(guī)劃》（2016—2035）確定了“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)，并指出成都的戰(zhàn)略定位：未來城市將會是“一心兩翼一區(qū)三軸多中心”的空間結(jié)構(gòu)，其中，在市域內(nèi)將構(gòu)建 “兩山、兩網(wǎng)、兩環(huán)、六片”的生態(tài)格局，“兩山”為龍門山和龍泉山；“兩環(huán)”為環(huán)城生態(tài)區(qū)和環(huán)二繞生態(tài)環(huán)；“兩網(wǎng)”為岷江水系網(wǎng)和沱江水系網(wǎng)；“六片”為都彭生態(tài)區(qū)、崇溫生態(tài)區(qū)、邛蒲生態(tài)區(qū)、天府生態(tài)區(qū)、龍青生態(tài)區(qū)和金簡生態(tài)區(qū)等生態(tài)綠隔區(qū)，形成充滿綠意的生態(tài)格局。其中，從2017年9月成都正式公布天府綠道規(guī)劃建設(shè)方案到現(xiàn)在，在不到一年的時間里，總長規(guī)劃超過地球赤道三分之一的天府綠道已建成969公里，預(yù)計至年底，這個數(shù)字將變成1,700公里。除此之外，更有簡陽大地景觀項目——其將重現(xiàn)天府之國壯美秀麗的景色，全面構(gòu)建成都平原農(nóng)耕文明與蜀風(fēng)雅韻交相輝映的城鄉(xiāng)融合秀美景觀畫卷。

在持續(xù)深化綠色發(fā)展的道路上，成都政府著力打造自身成為碧水藍(lán)天、森林環(huán)繞、綠樹成蔭的美麗中國公園城市。而成都這座“最具幸福感城市”也將吸引更多人才入駐，并在此安居樂業(yè)，為城市發(fā)展注入更多生機(jī)與活力。

 仲量聯(lián)行成都分公司董事總經(jīng)理謝凌表示：“宏觀經(jīng)濟(jì)與人才政策的變化，都已經(jīng)對城市的各商業(yè)形態(tài)產(chǎn)生了影響，并在可以預(yù)見的未來幾年，持續(xù)帶來改變。在這個過程中，肯定會有各種挑戰(zhàn)。短時期企業(yè)和人才的迅速涌入，包括政策的應(yīng)急調(diào)整，都可能造成人、資源和空間分配關(guān)系的不均衡。但我們觀察到，無論是政府還是各市場主體，都在努力適應(yīng)變化，把握機(jī)會，共同為這一輪成都的崛起，發(fā)揮力量。