成都，2018年6月28日 – 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)高力國(guó)際近日發(fā)布標(biāo)題為《高瞻遠(yuǎn)矚：洞察中國(guó)投資物業(yè)市場(chǎng)的新機(jī)遇》的研究快報(bào)，指出：中國(guó)是亞洲最活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，城市化和向以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型為中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了的強(qiáng)勁需求。在強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前景下，中國(guó)未來(lái)幾年內(nèi)實(shí)際利率將下降。實(shí)際利率下降或?qū)⑼苿?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資活動(dòng)，有助于保持中國(guó)投資市場(chǎng)的穩(wěn)定，2018 年第一季度的房地產(chǎn)交易亦反映此趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)24％。

高力國(guó)際研究部對(duì)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，

華西地區(qū)：華西地區(qū)物業(yè)資產(chǎn)有著良好的投資價(jià)值，金融城地區(qū)有著充足的供應(yīng)和強(qiáng)力的政策支持。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓收益率達(dá)5.7%，穩(wěn)定的需求和優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目將會(huì)推高租金。商業(yè)園區(qū)板塊，包括高新南區(qū)，收益率達(dá)7-8%。盡管目前資產(chǎn)較為稀缺，但成都正在迅速發(fā)展成為一個(gè)主要的物流中心。預(yù)計(jì)成都東部新區(qū)將會(huì)做進(jìn)一步的物流開(kāi)發(fā)。

華東地區(qū)：高科技行業(yè)的不斷擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施的提升完善使得商業(yè)園區(qū)的租金穩(wěn)步上漲；零售物業(yè)收益率達(dá)4.0%至6.5％之間；物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金和資本價(jià)值雙雙上漲，南通、常州、無(wú)錫和常熟等外圍城市存在更多可供投資的資產(chǎn)；長(zhǎng)租公寓作為新興市場(chǎng)，廣受企業(yè)和開(kāi)發(fā)商關(guān)注，前景看好。

華北地區(qū)：物流行業(yè)蓬勃發(fā)展，東北中心 城市沈陽(yáng)受益巨大，天津和廊坊等周邊城市物流市場(chǎng)持續(xù)活躍；商業(yè)園區(qū)資產(chǎn)投資潛力極佳，收益率達(dá)4.2-4.8％。

華南地區(qū)：大灣區(qū)一體化規(guī)劃為該區(qū)域發(fā)展最大助力。在寫(xiě)字樓領(lǐng)域，高力國(guó)際預(yù)計(jì)深圳年均租金增長(zhǎng)率可達(dá)5％，而廣州琶洲區(qū)將會(huì)成長(zhǎng)為一個(gè)成功的新CBD；華南地區(qū)大量新增零售物業(yè)供應(yīng)，將提供新的投資機(jī)遇。

華西地區(qū)

零售

近幾年成都市經(jīng)濟(jì)活力提升明顯，2017年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)11.5%，成都零售商業(yè)迎來(lái)高速發(fā)展期。目前已形成以傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)商圈（春熙路-鹽市口）為核心，多商圈協(xié)同發(fā)展的商業(yè)格局。新增供應(yīng)與吸納量長(zhǎng)期保持在同步水平，整體空置率長(zhǎng)期保持在12%-13%之間。2017年下半年吸納量首次超過(guò)新增供應(yīng)，成都整體商業(yè)空置率在2017年下半年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，空置率下降至11.3%。從城市商業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿?lái)看，近十年成都市整體經(jīng)濟(jì)職能向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，其中天府新城商圈受成都天府新區(qū)建設(shè)紅利的拉動(dòng)，未來(lái)將成為商業(yè)熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域。 

寫(xiě)字樓

從2006年至2017年，成都世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量從108家增加至281家，數(shù)量實(shí)現(xiàn)翻番，外商直接投資額增長(zhǎng)超過(guò)十倍到100.4億美元。成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)資本價(jià)值因此處于較低位置，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的資本被低估，這使得成都甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)投資者吸引力增強(qiáng)，戰(zhàn)略投資者持續(xù)關(guān)注成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)。截至2018年一季度錄得成都甲級(jí)寫(xiě)字樓凈有效租金人民幣每平方米每月102.1元，連續(xù)四個(gè)季度溫和上漲，高力國(guó)際預(yù)測(cè)2018年平均租金將穩(wěn)中有升，同比或有2-3%的增幅，而未來(lái)三年租金將進(jìn)一步上漲。 

商務(wù)園區(qū)

隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)不斷向全球價(jià)值鏈的上游延伸，成都作為西部核心城市融入產(chǎn)業(yè)鏈的空間加大，商務(wù)園區(qū)的需求亦不斷增長(zhǎng)。受益于城市整體向南發(fā)展的格局，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在城南高度集聚，以高新南區(qū)天府軟件園為代表的優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)已形成相應(yīng)的規(guī)模與成熟的運(yùn)營(yíng)體系，其租金表現(xiàn)也領(lǐng)跑成都市場(chǎng)。未來(lái)伴隨著成都天府新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的不斷的導(dǎo)入、投資與運(yùn)營(yíng)，高新以南商務(wù)園區(qū)的規(guī)模、影響力、經(jīng)濟(jì)效益將持續(xù)增強(qiáng)。

物流
成都市甲級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)目前處于成熟發(fā)展階段，市場(chǎng)總量約260萬(wàn)㎡，平均租金自2009年以來(lái)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，平均出租率亦保持在85%以上。成都物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)隨城市的發(fā)展而穩(wěn)步擴(kuò)張，行業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，凈投資回報(bào)率達(dá)6%以上。主流開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目主要集中在龍泉驛區(qū)，雙流區(qū)，青白江區(qū)，新津及新都區(qū)，但隨著成都供地的縮緊，主流開(kāi)發(fā)商逐漸布局至第二繞城高速。由于強(qiáng)勁的需求以及緊縮的供地，高力國(guó)際預(yù)計(jì)空置率將繼續(xù)下降。根據(jù)成都“東進(jìn)”戰(zhàn)略，未來(lái)大量的新增工業(yè)產(chǎn)能將會(huì)投放在淮州新城，簡(jiǎn)州新城和空港新城，成都制造業(yè)重心將會(huì)東移，龍泉山東側(cè)將成為工業(yè)空間增量的主要拓展區(qū)域和工業(yè)經(jīng)濟(jì)增量的主要承載區(qū)域。受益于未來(lái)產(chǎn)業(yè)的聚集作用和來(lái)自于成都國(guó)際鐵路港和天府國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩大鐵路、航空樞紐的引擎作用，未來(lái)上述區(qū)域?qū)?huì)提供巨大的物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)進(jìn)入空間。

華東地區(qū)

商務(wù)園區(qū)

高力國(guó)際研究部數(shù)據(jù)顯示，上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)在2018年第一季度表現(xiàn)活躍，凈吸納量環(huán)比上漲26.5%，同比上漲29.3%，在有三個(gè)新項(xiàng)目入市的情況下空置率仍下降至15.6%，平均租金繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，季末達(dá)到每天每平方米人民幣4.21元（0.64美元）。

高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)執(zhí)行董事汪蓓表示：“在科技產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)張和基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善的驅(qū)動(dòng)下，商務(wù)園區(qū)租金在未來(lái)幾年將繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。上海金橋、張江和漕河涇位列最受青睞的投資區(qū)域。機(jī)構(gòu)投資者，包括外資基金、國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)及人民幣基金和自用買(mǎi)家表現(xiàn)積極?！?

日益提升的交通可達(dá)性和完善的基礎(chǔ)設(shè)施將持續(xù)利好商務(wù)園區(qū)物業(yè)。在這些積極的基本市場(chǎng)面支撐下，上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的前景將中長(zhǎng)期繼續(xù)保持樂(lè)觀。

高力國(guó)際亞洲區(qū)研究部執(zhí)行董事夏思堅(jiān)認(rèn)為：“高科技行業(yè)和研發(fā)中心仍將是上海商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的重要需求支撐。愈來(lái)愈多的新企業(yè)，包括跨國(guó)企業(yè)及內(nèi)資公司，對(duì)于高品質(zhì)商務(wù)園區(qū)空間的需求將持續(xù)保持旺盛?！?

物流

由于上海市于2017年推進(jìn)綜合整治行動(dòng)，拆除清理各區(qū)違章工業(yè)廠房建筑，導(dǎo)致大量租戶(hù)涌入甲級(jí)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)以尋求倉(cāng)儲(chǔ)空間。強(qiáng)勁的需求、快速去化的上海物流和廠房物業(yè)，同時(shí)向周邊城市輻射。如昆山、太倉(cāng)及嘉興均得益于該外溢的需求，租賃市場(chǎng)十分活躍，租金穩(wěn)定上漲。2017年年底，僅嘉興物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的平均租金就較上半年環(huán)比上漲18%。據(jù)高力國(guó)際監(jiān)測(cè)，蘇州、杭州、南京、南通、常熟及無(wú)錫等城市均可見(jiàn)入駐率提升以及租金上漲。

寫(xiě)字樓

高力國(guó)際預(yù)計(jì)，上海核心區(qū)寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)量將在2019年之前保持較高水平，同時(shí)來(lái)自金融與TMT行業(yè)以及靈活辦公的需求在未來(lái)的3至5年，保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。高力國(guó)際亞洲區(qū)研究部執(zhí)行董事夏思堅(jiān)預(yù)測(cè)：“2018年與2019年核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率將略有下降，而租金則將會(huì)小幅上漲；而2020-2022年租金的增長(zhǎng)將會(huì)隨供應(yīng)量減少而小幅加快。次中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金預(yù)計(jì)將會(huì)因大量的新項(xiàng)目入市而保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；而在2019年之后隨著供應(yīng)量減少，租金將會(huì)呈平穩(wěn)上升走勢(shì)?！?

報(bào)告指出，由于2018年第一季度，上海市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)貸款實(shí)行了更為嚴(yán)格的政策，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)再次確定是上海市政府的主要施政目標(biāo)，因此收益穩(wěn)健、資產(chǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)明晰且能夠推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的寫(xiě)字樓資產(chǎn)（包括商業(yè)園區(qū)）仍然受到投資者青睞。

零售

在零售物業(yè)市場(chǎng)，高力國(guó)際預(yù)測(cè)上海平均租金在未來(lái)5年年均增長(zhǎng)率為0.6%。值得一提的是，位于核心商圈的零售物業(yè)，由于具有較高的入駐率及穩(wěn)定的租金表現(xiàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者仍具有一定的吸引力。

南京和杭州零售物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)都較為穩(wěn)定：近年來(lái)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目均以較高入駐率入市，這將有力支撐投資者既有項(xiàng)目的租金增長(zhǎng)。華東區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)凈租金收益率為4.0-6.5%，高于甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)。

長(zhǎng)租公寓

目前上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)主體主要分為政府平臺(tái)、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店管理公司、創(chuàng)業(yè)類(lèi)公司五大類(lèi)，且約80%的長(zhǎng)租公寓供應(yīng)分布于內(nèi)中環(huán)附近的主城區(qū)。近年來(lái)，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目成為新興的市場(chǎng)供應(yīng)主力軍，但目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展尚處于規(guī)模擴(kuò)張以及品牌樹(shù)立的階段。高力國(guó)際亞洲區(qū)研究部執(zhí)行董事夏思堅(jiān)建議：“對(duì)于剛步入長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，可以以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式為主，重資產(chǎn)模式為輔，先摸索下運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，提升品牌知名度和市場(chǎng)占有率，然后走產(chǎn)品差異化、成本集約化的資產(chǎn)管理路線(xiàn)，不斷提升經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。”

華北地區(qū)

物流

北京-天津-廊坊區(qū)域的物流物業(yè)正受到來(lái)自開(kāi)發(fā)商、租戶(hù)、機(jī)構(gòu)投資者及投資基金的關(guān)注，該區(qū)域內(nèi)所有成熟物流市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)水平強(qiáng)勁且穩(wěn)定，且因北京市最新戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃使得區(qū)域內(nèi)物流用地供應(yīng)的進(jìn)一步限制，北京、天津及廊坊物流物業(yè)的資本價(jià)值或?qū)⒈３诌M(jìn)一步增長(zhǎng)。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，隨著可交易優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目及一手土地獲得的進(jìn)一步受限，區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)更多針對(duì)老舊工業(yè)項(xiàng)目的收購(gòu)/股權(quán)交易。對(duì)于沈陽(yáng)市場(chǎng)，該地自2017年起已錄得多宗整售成交，預(yù)計(jì)投資者及開(kāi)發(fā)商將加速收購(gòu)由本地業(yè)主開(kāi)發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)物流物業(yè)。 

零售

北京業(yè)績(jī)不良且存在改造升級(jí)空間的零售項(xiàng)目，不論位于核心區(qū)域還是新興區(qū)域均能引起投資者的興趣。雖然北京市政府限制改變城區(qū)土地用地性質(zhì)的政策意味著：如果項(xiàng)目位于核心區(qū)域，則投資者不能將零售項(xiàng)目改為其他用途，但仍然無(wú)法降低投資者的關(guān)注度。

商務(wù)園區(qū)

與核心區(qū)內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)相比，北京市的商務(wù)園區(qū)售價(jià)相對(duì)較低，且過(guò)去資本值增長(zhǎng)較慢，但同時(shí)需求又較為強(qiáng)勁，因此該類(lèi)型物業(yè)近年來(lái)吸引了投資者的興趣。然而隨著投資者對(duì)其關(guān)注度的增加，該業(yè)態(tài)的收益率在過(guò)去一年有所收窄，特別是在部分熱點(diǎn)區(qū)域。盡管如此，不同區(qū)域的收益率目前仍在4.2-4.8%之間，依然高于寫(xiě)字樓物業(yè)。

寫(xiě)字樓

就北京寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)而言，鑒于堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，自用買(mǎi)家和投資機(jī)構(gòu)繼續(xù)尋求合適的機(jī)會(huì)?？紤]到來(lái)源于服務(wù)行業(yè)的穩(wěn)健需求和便于運(yùn)營(yíng)的模式，寫(xiě)字樓物業(yè)為最有吸引力的物業(yè)類(lèi)型之一。與北京不同，由于相對(duì)較高的空置率、受限的租金增長(zhǎng)和投資回報(bào)收益，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)于華北的二線(xiàn)城市，例如天津和沈陽(yáng)更為謹(jǐn)慎。高力國(guó)際認(rèn)為，鑒于對(duì)辦公空間的強(qiáng)勁需求，寫(xiě)字樓對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是最為穩(wěn)定的物業(yè)類(lèi)型。但北京較高的售價(jià)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是重要的障礙。隨著北京非核心區(qū)域交通、基礎(chǔ)建設(shè)和便利設(shè)施的發(fā)展，更多企業(yè)和人口將向這些區(qū)域搬遷。高力國(guó)際亞洲區(qū)研究部執(zhí)行董事夏思堅(jiān)補(bǔ)充到：“我們建議內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)在非核心區(qū)域?qū)ふ疑禉C(jī)會(huì)。就華北區(qū)二線(xiàn)城市而言，盡管散售市場(chǎng)將繼續(xù)主導(dǎo)當(dāng)?shù)赝顿Y市場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)投資機(jī)構(gòu)將有機(jī)會(huì)以合理的價(jià)格購(gòu)置優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”

華南地區(qū)

寫(xiě)字樓

預(yù)計(jì)在未來(lái)三年，深圳的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的需求，城市的年凈吸納量將達(dá)到100萬(wàn)平方米。截至2018年第一季度，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的存量上漲至544萬(wàn)平方米。2018年至2021年，深圳的新增供應(yīng)將超過(guò)600萬(wàn)平方米，其中三分之一以上的供應(yīng)將來(lái)自前海。盡管空置率將于2019年短暫上升至29%，但多余的存量也將很快被市場(chǎng)吸收。因此，高力國(guó)際預(yù)計(jì)未來(lái)五年，深圳寫(xiě)字樓租金或以平均每年5%的速度穩(wěn)步上升，2018年年內(nèi)的資本值將增長(zhǎng)8%-10%。

針對(duì)廣州市場(chǎng)，2018年寫(xiě)字樓租金水平將穩(wěn)步上升，空置率將保持低位。預(yù)計(jì)2019至2021年的新增供應(yīng)或?qū)⑾喈?dāng)于全市現(xiàn)有體量的51%，空置率于2020年達(dá)到峰值。但未來(lái)大量新增供應(yīng)將作為企業(yè)自用，而持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦將刺激寫(xiě)字樓的租賃需求，高力國(guó)際預(yù)計(jì)2019至2021年租金水平仍會(huì)小幅上升，2018年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓凈收益率約為4.0%。

琶洲作為廣州下一個(gè)新興商務(wù)中心，政府旨在把琶洲建設(shè)成電商集聚區(qū)并吸引更多科技公司入駐。廣州市未來(lái)五年超過(guò)一半新增供應(yīng)將集中在琶洲子市場(chǎng)，其中包括科技業(yè)巨頭騰訊、阿里巴巴與唯品會(huì)等企業(yè)總部。

物流

省政府收緊倉(cāng)儲(chǔ)物流土地的供應(yīng)導(dǎo)致了倉(cāng)儲(chǔ)物流土地和物業(yè)的二級(jí)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。盡管有著高達(dá)6% 的凈收益率，物流地產(chǎn)依然受缺乏供應(yīng)的影響，投資機(jī)會(huì)有限。但隨著大灣區(qū)基建的進(jìn)一步完善，包括深中通道，港珠澳大橋，以及虎門(mén)二橋，華南的物流市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步整合，更多的新興區(qū)域?qū)⒆兊眠m合物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

–完–

關(guān)于高力國(guó)際

高力國(guó)際集團(tuán)公司（納斯達(dá)克證券交易所及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）是行業(yè)領(lǐng)先的全球房地產(chǎn)服務(wù)公司，在全球69個(gè)國(guó)家擁有超過(guò)12,000名專(zhuān)業(yè)人員，業(yè)務(wù)遍及世界最重要的市場(chǎng)。作為發(fā)展最快的全球上市房地產(chǎn)服務(wù)公司，2017年高力國(guó)際錄得企業(yè)營(yíng)業(yè)收入23億美元（若包含聯(lián)營(yíng)公司則為27億美元）。憑借銳意進(jìn)取的企業(yè)文化和顯著的內(nèi)部股權(quán)比例，高力國(guó)際致力于向世界各地的房地產(chǎn)用戶(hù)、業(yè)主及投資者提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括物業(yè)銷(xiāo)售、租賃及融資戰(zhàn)略建議和執(zhí)行；全球企業(yè)解決方案；物業(yè)、設(shè)備設(shè)施及項(xiàng)目管理；辦公空間解決方案；評(píng)估、估價(jià)及稅務(wù)顧問(wèn)服務(wù)；量身定制的研究服務(wù)；以及思維領(lǐng)導(dǎo)力咨詢(xún)服務(wù)。

高力國(guó)際專(zhuān)業(yè)人員不斷創(chuàng)新思維、交流共享，向客戶(hù)提供周到創(chuàng)新的建議，協(xié)助客戶(hù)加速他們的成功。高力國(guó)際超過(guò)任何其他房地產(chǎn)服務(wù)公司，連續(xù)13年入圍IAOP（國(guó)際外包專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)）全球外包100強(qiáng)。《商業(yè)地產(chǎn)管理》連續(xù)兩年評(píng)選高力國(guó)際為最佳地產(chǎn)管理公司。