走過限購限貸的傳統(tǒng)線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調控手段，或直接限制銷售價格，或為房屋“轉手”設置時間門檻。

在業(yè)內(nèi)人士看來，樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，未來實施限售城市或超過50個。

限售！超36城啟動了！范圍將快速向三四線城市蔓延　

始于今年3月的限售政策，迅速成為全國樓市調控的主流，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策，進一步加強樓市調控力度?！?

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。

從統(tǒng)計局此前發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)可以看出，三線城市房價環(huán)比漲幅已超過一二線城市。4月份，70城房價中，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬。

“相比往年，本次調控周期最明顯的是增加了限售+限商?！睆埓髠フf，當下一線城市主要特點是限制商辦項目購買，北京、上海等地全面收緊；而對其他城市來說，限售的范圍越來越大，預計將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

在張大偉看來，樓市“減法”已做到極致，調控邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。

樓市拐點真的要出現(xiàn)了？北上廣房價降了！

6月12日中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年5月一線城市北京、上海、廣州的房價環(huán)比出現(xiàn)了下降。

上述城市5月房價中位數(shù)分別為每平方米61685元、54458元、22273元，分別比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一個一線城市深圳房價中位數(shù)為每平方米50423元，同比上升0.5%。

一線城市一些周邊地區(qū)房價也在下降。其中5月天津、石家莊、佛山、廊坊房價中位數(shù)分別下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。

如果按照房價指數(shù)來看的話，5月一線城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房價環(huán)比下降4.22%，廊坊下降8.54%。

房價指數(shù)（BHPI）由中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組根據(jù)采自互聯(lián)網(wǎng)的數(shù)百萬條存量住房實際成交價數(shù)據(jù)，利用最新互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)分析技術和國際通行的重復交易指數(shù)模型計算。

住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在熱點地區(qū)嚴厲的政策調控下，2017年5月熱點城市房價漲速整體回落。北京房價環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房價出現(xiàn)大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環(huán)比漲幅仍然偏高。

據(jù)天風證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止2017年4月，一二線城市整體來看，多數(shù)城市年初至今價格普遍上漲10%以內(nèi)。 

截止2017年4月，一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房價漲幅超過10%，深圳房價年初至今負增長。

4月一二線城市新房銷售面積和價格變化

資料來源：中指研究所，天風證券研究所 

猛然失血的樓市，讓一線城市的交易驟降：

上海：在整個2016年經(jīng)歷了較大幅度的價量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積連續(xù)負增長。

深圳：在2016年6月之后，交易量就開始了負增長。2017年4月，深圳交易量同比-67%，價格同比5%。

北京：2017年以來二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負增長。

廣州：是一線城市中唯一沒有出現(xiàn)交易量負增長的城市，但交易價格同比僅為6%，向深圳收斂，遠低于北上。（數(shù)據(jù)來源：中指研究所，天風證券研究所）

從目前種種跡象來看，2017年，房貸市場再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

一名信貸從業(yè)人士對第一財經(jīng)表示：“目前，國家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調控、利率差和市場需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會有所收縮。”

監(jiān)管大年，市場小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調，導致購房成本增加，或將成為今年樓市發(fā)展下行的一個關鍵因素。

事實上，由于央行收緊流動性，銀行獲得資金成本也在上升，如果繼續(xù)維持房貸折扣，銀行將無利可圖。所以，如果央行不放松銀根，未來會有越來越多的城市提高房貸利率。樓市或面臨一個新時代，就是對炒房客的“溫水煮青蛙”。如果你這個時候，還希望未來兩年房價大漲，并據(jù)此投資，很有可能落入流動性緊縮帶來的陷阱。

這一次不一樣了，開發(fā)商下半年日子不好過?

由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣信貸與資金，對于樓市的影響很大。

易居地產(chǎn)研究院曾研發(fā)了一份季度報告，構建了一個中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)。其中包括9個細分指標，能夠在總體上反映房地產(chǎn)業(yè)所面臨的貨幣政策與資金面的松緊程度。

如下圖，本輪房地產(chǎn)短周期，中國房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)最高值出現(xiàn)在2016年一季度，屬于寬松區(qū)間，其后下行，2017年一季度已降至正常區(qū)間，易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預計下半年將滑入偏緊區(qū)間。

他認為，雖說當前很多開發(fā)商仍然錢多、膽大、搶地王，但半年之后，他們就會感到捉襟見肘了。

這一輪不同以往，資金對樓市走勢的影響有多大？在易居研究院的報告中，將房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)與30城住宅成交面積增幅比較，發(fā)現(xiàn)二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經(jīng)由去年大幅正增長，逆轉為20%左右的負增長。

易居地產(chǎn)楊紅旭認為，按過去兩輪短周期的經(jīng)驗，金融環(huán)境指標不見底，則銷售增幅不會明顯反彈，或者說不會實現(xiàn)由負轉正。過去兩輪售量負增長皆持續(xù)了5個季度。這一輪，預計持續(xù)的時間可能更長些。

樓市“去杠桿” 利好剛需購房者

“事實上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉直言。

即使現(xiàn)在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產(chǎn)市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性。“對于加杠桿的投資者來說，風險越來越大”。

短期投資風險增加，反過來看，對準備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，限售保證了市場的穩(wěn)定發(fā)展，未來真正有需要的購房者才會買房，有利于樓市長期平穩(wěn)發(fā)展。

結語

最近剛剛化解了股權紛爭的萬科，不經(jīng)意間泄露了樓市未來發(fā)展的“天機”！詳情可以看剛剛，萬科不小心泄露樓市“天機”？

從萬科的公開信中釋放的信號來看，未來開發(fā)商們可能即將進入降薪、降價的新階段。當開發(fā)商們?yōu)榱说钟鶉篮祪r的時候，樓市下跌的步伐將進入加速期。萬科都在準備過冬了，投機者們還是不要抱有幻想了！