2017年成都寫字樓租賃不再是以外資與外地企業(yè)為主力的租戶市場，本土企業(yè)正在崛起，截至2016年成都寫字樓市場本土租戶占比54%。

值得注意的是，在這些本地企業(yè)類型中，金融類租戶仍然是成都寫字樓市場租賃的主力軍。

盡管新興的電商類企業(yè)在租賃面積需求上較過去幾年有所增大，因這類企業(yè)人員排布密度大，在選擇租賃寫字樓時(shí)對(duì)大樓運(yùn)營及物業(yè)管理水平有一定要求，這對(duì)于寫字樓租賃方而言這也是新的需求變化。

另外TMT科技創(chuàng)業(yè)類、房地產(chǎn)建筑類本土企業(yè)租售占比相較2015年也有所提升。

在世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)丨辦公樓部董事戴暉看來，本地住戶在租賃寫字樓上有自身獨(dú)特的需求與屬性。

他對(duì)房觀察表示：“本土企業(yè)擁有極快的決策時(shí)間以及較為靈活的租賃條件，本土企業(yè)更看重寫字樓的形象和便捷程度，同時(shí)相對(duì)于實(shí)際有效租金，他們更關(guān)心合同賬面租金以及短期的優(yōu)惠?！?

世邦魏理仕華西區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部董事戴暉

房觀察：2016年成都寫字樓市場本土租戶占比達(dá)到54%，2015年，2015年本土租戶占比是多少？本土租戶中哪幾類業(yè)態(tài)占比較高？

戴暉：2012年，本土租戶占比僅為37%，2015年占比為44%，因此，可以看出四川本土企業(yè)在成都寫字樓需求的貢獻(xiàn)率逐年提升，甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)同樣如此。本土租戶中占比最高的行業(yè)包括金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、TMT科技創(chuàng)業(yè)類、房地產(chǎn)建筑、貿(mào)易零售。

數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕

房觀察：科技行業(yè)與傳統(tǒng)金融行業(yè)是寫字樓主力租賃行業(yè)，但是隨著服務(wù)業(yè)+電商興起，這類業(yè)態(tài)成為另一需求主題，這類型需求對(duì)于辦公物業(yè)在需求上有和不同？

戴暉：經(jīng)過CBRE的長期觀察和調(diào)研，金融類租戶仍然是市場租賃的主力軍。新興電商類企業(yè)在租賃面積上需求相對(duì)較大，人員排布密度大，對(duì)于大樓運(yùn)營有著較大壓力，因此也相應(yīng)需要更多投入到物業(yè)管理上。

房觀察：本土租戶與外資內(nèi)資企業(yè)相比，有那些特點(diǎn)，租賃穩(wěn)定性較其他兩類是否有區(qū)別？

戴暉：以租戶入住為分界點(diǎn)，從前期租賃談判過程來看，本土企業(yè)擁有極快的決策時(shí)間以及較為靈活的租賃條件，本土企業(yè)更看重寫字樓的形象和便捷程度，同時(shí)相對(duì)于實(shí)際有效租金，他們更關(guān)心合同賬面租金以及短期的優(yōu)惠。

而外資租戶在關(guān)注賬面租金的同時(shí)，更關(guān)心長期實(shí)際租金，另外，大樓物業(yè)管理以及續(xù)約期財(cái)務(wù)成本也是外資租戶關(guān)注的重點(diǎn)。同時(shí)，外資企業(yè)也看重環(huán)保節(jié)能，如LEED認(rèn)證等。

數(shù)據(jù)截止2016年 來源：世邦魏理仕 

房觀察：本土租戶在上圖六大區(qū)域中，哪個(gè)區(qū)域占比較高？

戴暉：截至2016年末，本土租戶占比最高為南延線板塊，占比超過5成。中央商務(wù)區(qū)的占比最低，不足3成。

房觀察：數(shù)據(jù)顯示，近6年來租金水平最高點(diǎn)在2012年，2012年租金全線上漲背后有哪些因素，2016年在整體供應(yīng)下降的同時(shí)租金為何也呈現(xiàn)了下降？

戴暉：2013年初，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量突破300萬平方米，整體供過于求的市場格局造成租金承壓，成為全市平均走跌的市場拐點(diǎn)。2013年前，市場供需結(jié)構(gòu)相對(duì)比較平穩(wěn)，因此業(yè)主方的租金議價(jià)能力能夠得以保證，所以租金能穩(wěn)中有升。

而2016年，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓已達(dá)到700萬平方米數(shù)量級(jí)，雖然當(dāng)年新增供應(yīng)同比小幅回落，但整體供過于求的市場格局難以扭轉(zhuǎn)。

截至2016年末，全市優(yōu)質(zhì)寫字樓待去化（空置）面積已累積近250萬平方米，與2012年的全市總存量幾近相當(dāng)。這也揭示了2016年雖然寫字樓新增供應(yīng)回落，但租金跌勢難以明顯扭轉(zhuǎn)的原因。

房觀察：在成都寫字樓市場六大板塊中，不同區(qū)域?qū)懽謽亲鈶艏爱a(chǎn)業(yè)各有區(qū)別，報(bào)告中提及東大街區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)定位的升級(jí)調(diào)整，這對(duì)于這個(gè)板塊中的寫字樓而言有哪些新的發(fā)展契機(jī)？

戴暉：東大街金融產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，更多是指金融產(chǎn)業(yè)的重新定義以及更新?lián)Q代。在大量非傳統(tǒng)金融公司的退租潮過后，政府以及業(yè)主對(duì)于金融產(chǎn)業(yè)，尤其是非傳統(tǒng)金融企業(yè)，有了更嚴(yán)格的要求，同時(shí)金融行業(yè)也進(jìn)行了洗牌，資金實(shí)力雄厚、產(chǎn)品豐富、全國聯(lián)網(wǎng)的金融公司成為市場的中流砥柱，而該類企業(yè)租金承受能力更強(qiáng)，對(duì)物業(yè)的要求更高，因此，對(duì)于地處東大街的大量優(yōu)質(zhì)寫字樓是很好的發(fā)展契機(jī)。

房觀察：東大街和中央商務(wù)區(qū)寫字樓在租戶和租金上相差不大，二個(gè)板塊入住的租戶和區(qū)域定位有關(guān)系？

戴暉：就平均租金水平而言，東大街的樓宇樓齡普遍低于中央商務(wù)區(qū)，因此中央商務(wù)區(qū)的平均租金受到部分老舊樓宇影響而低于東大街。但就甲級(jí)寫字樓這一類最優(yōu)質(zhì)的樓宇樣本而言，兩個(gè)板塊的租金并無明顯差別。

而市場需求方面，東大街與中央商務(wù)區(qū)最大的區(qū)別在于：銀行、證券、保險(xiǎn)等傳統(tǒng)金融業(yè)在中央商務(wù)區(qū)的聚集度明顯高于東大街；反之，東大街在新興科技類、中小金融、民間金融類企業(yè)的聚集度更高。

房觀察：聯(lián)合辦公也是新趨勢，這種辦公方式對(duì)傳統(tǒng)寫字樓租賃方式有和影響，優(yōu)劣勢有那些？

戴暉：最大的優(yōu)勢是可在較短的時(shí)間內(nèi)消化幾千甚至幾萬平方的寫字樓，尤其對(duì)于供大于求的成都市場業(yè)主而言，作用顯而易見。其次，一些優(yōu)質(zhì)的聯(lián)合辦公企業(yè)，擁有極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)整合和聚集能力，對(duì)寫字樓產(chǎn)業(yè)的形成有極大的促進(jìn)作用。

此外，個(gè)別具有孵化作用的聯(lián)合辦公企業(yè)，能培養(yǎng)出大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，對(duì)寫字樓及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用顯著。

聯(lián)合辦公對(duì)于寫字樓存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，最突出的是聯(lián)合辦公體本身和寫字樓內(nèi)傳統(tǒng)租賃面積的內(nèi)部競爭，其次是造成寫字樓業(yè)主對(duì)租戶的把控能力有限，租戶的選擇權(quán)力讓渡到聯(lián)合辦公體。

房觀察：在新興寫字樓大量入市的情況下，傳統(tǒng)老舊寫字樓空置率不斷上漲，對(duì)于傳統(tǒng)老舊寫字樓而言，如何去優(yōu)化自身的物業(yè)辦公環(huán)境？

戴暉：首先，老舊項(xiàng)目需要從租賃條件和管理等方面穩(wěn)定已入駐的優(yōu)質(zhì)租戶。第二，找到差異化競爭優(yōu)勢。如部分老舊項(xiàng)目出現(xiàn)大量退租單元，經(jīng)過改造和完善，這些精裝單元可能會(huì)成為租賃亮點(diǎn)。第三，在硬件方面進(jìn)行升級(jí)，如電梯速度等。第四，提高物業(yè)管理水平，留住現(xiàn)有租戶，吸引潛在租戶。再次，打造科技或綠色環(huán)保方面的亮點(diǎn)，如獲取LEED認(rèn)證，吸引到更多的優(yōu)質(zhì)租戶和外資租戶。

*免責(zé)聲明：文中所示數(shù)據(jù)基于房觀察指數(shù)系統(tǒng)收集整理，我們極力確保準(zhǔn)確性，但無法保證數(shù)據(jù)的絕對(duì)完整和準(zhǔn)確，分析結(jié)果僅代表數(shù)據(jù)趨勢，不構(gòu)成市場交易和投資建議，且亦不會(huì)承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害的責(zé)任。