從當(dāng)下我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實看，都市圈建設(shè)或是分類調(diào)控的切入點，這既能通過疏導(dǎo)需求抑制熱點樓市泡沫，也能通過激活三四線樓市，并對沖因熱點樓市投資和消費下滑而影響今年增長和就業(yè)目標，還能避免三四線樓市的供應(yīng)過剩局面。2015年以來，高鐵、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施連接已初見成效，我國三大都市圈已規(guī)劃了密集的交通路網(wǎng)，加上銀監(jiān)會強調(diào)房貸支持合理需求，今年M2增長12%，貨幣化安置再次被強調(diào)，可以說都市圈疏導(dǎo)需求的時代已經(jīng)來臨。

從近期管理層部署和熱點樓市調(diào)控動向看，特別從李克強總理在政府工作報告中提出“分類調(diào)控、發(fā)展公租、提高貨幣化安置”來看，樓市政策的“兩分法”路徑越來越清晰：熱點城市“擠泡沫”、三四線城市“去庫存”，發(fā)揮穩(wěn)增長、防風(fēng)險的重大作用，助推今年GDP6.5%左右的目標順利實現(xiàn)。當(dāng)前，熱點城市房價開始回落，但就二手住房價格看，1月有51個城市上漲，比上月增加5個，一線城市漲幅連續(xù)兩個月擴大，足見房價上漲動力猶存。

分類調(diào)控，意味著熱點樓市繼續(xù)“擠泡沫”。從近期媒體報道和筆者走訪看，盡管熱點城市成交量下滑，各地房價基本穩(wěn)定并有回落趨勢，但持有多套房的投資需求并未大面積退場，場外潛在資金依然虎視眈眈。目前，不少投資性購房者仍在通過寬松的市場融資，“以租養(yǎng)供”來騰挪或加杠桿。畢竟，2017年M2將增長12%左右，貨幣穩(wěn)健中性，融資暢通，利率較低，而租金近年來明顯上漲，降價出售的“接盤需求”很龐大，接受預(yù)售管制的新盤（如上海嘉定）均獲得較高的開盤去化。甚至，很多機構(gòu)和個人投資者估計，樓市兩三年的“小周期”特征顯著，加上今年在6.5%左右的GDP增長目標下，下半年“穩(wěn)增長”壓力或?qū)⒃黾印?

因此，對于熱點城市的樓市而言，盡管當(dāng)前成交量已跌去了40%左右，但價格依舊在歷史最高位僵持著。熱點城市樓市的這種“價滯量跌”局面，意味著經(jīng)過了2015年至2016年近一倍的房價大漲后，熱點樓市累積的泡沫風(fēng)險尚未得到有效釋放。近期，京滬等熱點城市“十三五”土地供應(yīng)規(guī)劃相繼出爐，無一例外都將緊縮供地?？紤]到多數(shù)熱點城市近5年（2012-2016年）住宅用地供應(yīng)下滑了30%左右，這又使市場增強了對未來房價將繼續(xù)上漲的預(yù)期。同時，盡管熱點城市的樓市量價受到了抑制，但需求外溢非常突出。去年以來，三四線樓市回升明顯，大城市的衛(wèi)星城樓市量價回升幅度還超過了熱點城市。

很顯然，人口向大城市遷徙，公共服務(wù)集中于熱點城市的趨勢短期內(nèi)不會改變。本輪以需求抑制和資金管控為特征的調(diào)控，對控制需求釋放有效果，但面對人口流入的合理需求，同時也需要滿足在流動性寬松背景下的資產(chǎn)配置需求。因此，熱點城市將繼續(xù)加強調(diào)控，近期環(huán)北京、環(huán)上海、杭州等強化限購，這一趨勢在今年會延續(xù)。本輪調(diào)控“堵住需求”的同時，要利用騰出的寶貴“窗口”，開啟長效機制以“疏導(dǎo)需求”。今年，樓市長效機制建設(shè)有兩個重點，租售并舉和都市圈建設(shè)。租售并舉“落地”，需公共服務(wù)改革（租房可享受公共服務(wù)）、消費觀念培育，這在中長期內(nèi)才能見效。李總理在這次政府工作報告中提出發(fā)展公租。壯大公租是規(guī)?；赓U的生力軍，符合新市民“以租為主”和“先租后買”的消費現(xiàn)狀，當(dāng)能助推新市民“扎根”城市，夯實租售并舉。

從當(dāng)下我國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實看，都市圈建設(shè)或是分類調(diào)控的切入點，這既能通過疏導(dǎo)需求抑制熱點樓市泡沫，也能通過激活三四線樓市，并對沖因熱點城市樓市投資和消費下滑而影響今年增長和就業(yè)目標，還能避免過去三四線樓市因刺激政策而導(dǎo)致的供應(yīng)過剩局面。去年底以來，主管部門特別強調(diào)將住房需求疏導(dǎo)到大城市的周邊。疏導(dǎo)途徑有兩個，增強三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通水平和公共服務(wù)均等化。2015年以來，高鐵、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施連接已初見成效。目前，我國三大都市圈已規(guī)劃了密集的交通路網(wǎng)，部分軌交線路如上海到昆山、深圳到東莞、北京到燕郊已開工或運營。加上銀監(jiān)會強調(diào)房貸支持合理需求，今年M2增長12%，貨幣化安置再次被強調(diào)，可以說都市圈疏導(dǎo)需求的時代已經(jīng)來臨。

事實上，2016年底，都市圈內(nèi)的三四線城市或者衛(wèi)星城，才是樓市最為火爆的區(qū)域。昆山、無錫、惠州、中山、廊坊、珠海、東莞等城市的房價同比上漲了40%至60%，漲幅比一線城市高出近20個百分點，漲幅最高（68%）的是昆山。從體量上看，2016年東莞和惠州新房成交均超過了10萬套，這一規(guī)模是深圳的兩倍；以廊坊為主環(huán)北京和以昆山、太倉為主的環(huán)上海，成交量均超過了北京和上海本地成交的60%。從購買力來看，惠州49.4%、佛山25.7%、固安57.4%、太倉32.1%的房子，分別被深圳、廣州、北京和上海居民買走。

很清楚，北上廣深及周邊形成了當(dāng)下我國樓市四大“主力區(qū)域”，深莞惠、廣佛、環(huán)上海、環(huán)北京四大區(qū)域年度成交金額均在5000億左右，合計占全國20%的份額。2015年至2016年，熱點城市房價暴漲，一線與三四線城市房價比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市需求被迫溢出。而隨著軌道交通的延伸，以大城市為核心的“1小時生活圈”正在形成，大城市購房需求實現(xiàn)的半徑向外延伸。

“人口跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走、產(chǎn)業(yè)跟著規(guī)劃走”。隨著都市圈內(nèi)人口和產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)，公共配套也會因需求增長而相繼到位。這樣，我國都市圈內(nèi)三四線城市住房對核心城市住房的替代效應(yīng)就凸顯了，大城市的樓市邊界由此大大拓展。一方面，部分購房需求自然跟著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；另一方面，“1小時生活圈”成了現(xiàn)實后，借助于密集的軌道交通，高度集中在大城市的需求會向外疏導(dǎo)，類似于“東京+7個副都心”、“紐約+新澤西”、“首爾+仁川和京畿道”等國際大都市通行的“中心城市+衛(wèi)星城”模式就建立起來了。2016年底以來，我國都市圈內(nèi)三四線城市土地市場繁榮，顯示大城市與周邊土地市場開始接軌。未來，隨著軌道交通和公共服務(wù)相繼投入，大城市購房需求將向外轉(zhuǎn)移，在這個發(fā)展過程中，泡沫風(fēng)險漸進釋放，我國樓市有望獲得中長期的穩(wěn)定。