2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》以及《關(guān)于發(fā)布<證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)>的通知》。

該規(guī)范明確限制了包括北京、上海、深圳、成都等16個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃。這意味著開(kāi)發(fā)商過(guò)去常見(jiàn)的如“明股實(shí)債”等資金募集手段目前已經(jīng)難以進(jìn)行備案。  

規(guī)范貫徹國(guó)家調(diào)整思路 限制違規(guī)資金進(jìn)入樓市 

觀察員調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在本次被限制的16個(gè)熱點(diǎn)城市中，包含了全部15個(gè)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官方公布的一線和熱點(diǎn)二線城市。另外，去年房?jī)r(jià)有較大漲幅的蘇州也被列入了限制名單當(dāng)中。

值得注意的是成都的房?jī)r(jià)雖然在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中的漲幅僅為5.5%，并未出現(xiàn)大幅度上漲，但也被統(tǒng)計(jì)局列為了熱點(diǎn)城市，本次出臺(tái)的規(guī)范也將其納入了限制范圍。 

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 

根據(jù)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的起草說(shuō)明顯示，該規(guī)劃是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控協(xié)調(diào)工作小組的統(tǒng)一部署，按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)要求，對(duì)證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的情況進(jìn)行了摸底后出臺(tái)的調(diào)控措施。

通過(guò)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映出證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比并不算高，但資金的來(lái)源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比較高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為顯著，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。 

因此，針對(duì)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，協(xié)會(huì)根據(jù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地、項(xiàng)目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對(duì)待，重點(diǎn)規(guī)范私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為。 

具體的限制條款如下：

一、證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案，包括但不限于以下方式： 

（一）委托貸款； 

（二）嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；

（三）受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)； 

（四）以明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)； 

（五）中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

二、資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。 

三、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

四、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息。 

五、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。 

各大房企已有應(yīng)對(duì)措施 發(fā)行美債是主流 

據(jù)了解，該政策在正式出臺(tái)前已經(jīng)在去年底進(jìn)行了小范圍的試點(diǎn)，不少開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)提前制定了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。 

如萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、融信、金科等開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在去年11-12月份“不約而同”地公布了數(shù)額不等的債券融資計(jì)劃，票面利率在3.95%-6.95%不等。顯然，對(duì)比起過(guò)去通過(guò)證券市場(chǎng)來(lái)融資的低利率渠道來(lái)講，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的融資成本有一定程度的提高。

另外，目前美元仍處于加息的周期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商選擇美元的融資方式進(jìn)行融資顯然會(huì)加重開(kāi)發(fā)商的成本負(fù)擔(dān)。但迫于本次規(guī)范的限制，不少開(kāi)發(fā)商仍選擇發(fā)行美元債券的方式補(bǔ)充流動(dòng)資金。融信控股更是在去年12月發(fā)行了高息美元票據(jù)之后，在2月14日公告稱建議額外發(fā)行美元的優(yōu)先票據(jù)，來(lái)確保資金的安全。 

而對(duì)于本次政策的出臺(tái)，房觀察智庫(kù)專家的意見(jiàn)呈現(xiàn)出了兩級(jí)分化的特點(diǎn)。 

陳寶存

房觀察智庫(kù)專家 中城產(chǎn)聯(lián)主席 中國(guó)樓市春天派代表人物之一 

跟市場(chǎng)因素較勁的政策收效甚微

類似政策發(fā)過(guò)很多，相關(guān)部門一直是限制各種基金投資到房地產(chǎn)行業(yè)，但是從實(shí)際情況來(lái)看沒(méi)有多大作用，對(duì)于基金，融到的資金是要投入出去的，相對(duì)于制造業(yè)或其他中小行業(yè)，房地產(chǎn)又是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥的投資區(qū)域，其他資金亦如此，所以說(shuō)，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是市場(chǎng)因素決定的，限制了一種途徑還有其他途徑，所以說(shuō)，這種文件對(duì)于限制基金資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的能起到的作用不大。 

從目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房地產(chǎn)行業(yè)到位資金已經(jīng)有十多萬(wàn)億了，然而從基金、銀行流入的資金反而沒(méi)有多少，反而通過(guò)其他的比如說(shuō)險(xiǎn)資、中投等途徑的資金都廣泛的流入到了這個(gè)行業(yè)。所以說(shuō)，要求要求讓少一些資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，讓更多資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是很難實(shí)現(xiàn)的，類似文件也不能提高多少企業(yè)融資成本。

從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，規(guī)范房企融資途徑是該政策主要目的，目前中國(guó)房企也不單純只做房產(chǎn)了，已經(jīng)涉及到了很多其他產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)銀行、基礎(chǔ)設(shè)施、基金這些都有所涉及，資金獲得途徑太多了，目前房地產(chǎn)行業(yè)到位的有十四萬(wàn)億資金，想要全面監(jiān)控難度很大，因此，政府對(duì)于房地產(chǎn)資金的管控可以說(shuō)效果不大。

劉璐

房觀察智庫(kù)專家 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授

文件對(duì)于經(jīng)濟(jì)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的防范有積極作用 

該文件可以看做進(jìn)一步收緊的信號(hào)，文件主要是規(guī)范開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，限制開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源渠道，房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源比較復(fù)雜，去年很多城市出現(xiàn)了高價(jià)地王，進(jìn)入行業(yè)的資金多了對(duì)地價(jià)有推動(dòng)，也容易造成一些不理性的搶地。

另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，資金來(lái)源渠道不規(guī)范還有一個(gè)杠桿性的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商借錢做項(xiàng)目對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力很低，放假稍有波動(dòng)，就可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金斷裂。這是所以國(guó)家不希望看到的，該文件對(duì)于規(guī)范中小房企融資渠道有一定的作用。

從宏觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)資金來(lái)源的最根本渠道是金額的儲(chǔ)蓄，因此改文件可以看成在開(kāi)發(fā)商端口降低經(jīng)濟(jì)杠桿的一個(gè)手段，不過(guò)在開(kāi)發(fā)商段來(lái)做難度稍大。

嚴(yán)躍進(jìn)

房觀察智庫(kù)專家 上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)

政策出臺(tái)使房企資金壓力加大 房?jī)r(jià)上漲得到遏制

對(duì)私募資產(chǎn)的投資進(jìn)行管制和規(guī)范，有三個(gè)意義。第一是憑借高收益的承諾來(lái)進(jìn)行融資，進(jìn)而將資金投入房地產(chǎn)的鏈條被割裂，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也容易得到控制。第二是規(guī)范了資金的流向，尤其是防范了土地市場(chǎng)的高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。第三是對(duì)于各類回避監(jiān)管的機(jī)構(gòu)進(jìn)行查處，能夠凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境，尤其是規(guī)避了部分資金快進(jìn)快出的風(fēng)險(xiǎn)。

此類政策監(jiān)管，使得房企的融資渠道進(jìn)一步收緊，所以從流動(dòng)性層面看，對(duì)房企來(lái)說(shuō)是利空的。這使得部分房企的資金壓力增大，所以冒進(jìn)式地拿地王變得不大可能。若房企資金壓力大，那么銷售節(jié)奏會(huì)加快，這也會(huì)使得房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)得到遏制，個(gè)別資金狀況差的房企更容易出現(xiàn)降價(jià)。

張亞均

興業(yè)證券股份有限公司理財(cái)經(jīng)理

政策核心還是去杠桿和去局部泡沫

該文件主要是為了貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，進(jìn)一步有正對(duì)性的抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫，抑制房地產(chǎn)過(guò)度投資炒作！

據(jù)了解，有私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來(lái)源以銀行為主、通道類業(yè)務(wù)占比較高、項(xiàng)目集中于熱點(diǎn)城市等特征較為顯著，與落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。而其他非熱點(diǎn)城市并沒(méi)有叫停此類投資，不過(guò)監(jiān)管針對(duì)更強(qiáng)、更直接、更細(xì)化以及收緊預(yù)期是大勢(shì)所趨。

未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)融資更難，成本也會(huì)更高，進(jìn)而影響房企的拿地和開(kāi)發(fā)推進(jìn)進(jìn)度，上有政策，下有對(duì)策，相信一段時(shí)間后市場(chǎng)會(huì)有新的應(yīng)對(duì)手段去解決，而成都只是部分區(qū)域在一段時(shí)間漲幅偏大，整體漲幅還是不大，該監(jiān)管細(xì)則短期內(nèi)更多是心理層面的影響較大，中長(zhǎng)期還不確定。

總體來(lái)說(shuō)，其實(shí)4號(hào)文的核心還是去杠桿和去局部泡沫，市場(chǎng)部缺錢，只是政府的無(wú)形之手加以政策去引導(dǎo)資金向其他非熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移。