成都的房價(jià)在經(jīng)歷了去年的一波上漲之后，已經(jīng)讓不少購房客戶將目光轉(zhuǎn)向價(jià)格相對便宜的二手房市場。根據(jù)房觀察指數(shù)統(tǒng)計(jì)，成都各熱點(diǎn)板塊二手房的房價(jià)竟比同區(qū)域的新房房價(jià)平均便宜了23.24%。 

根據(jù)中成房業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，從2016年1月至2017年1月，大成都范圍內(nèi)的住宅價(jià)格上漲了9.6%，達(dá)7726元/㎡，而存量減少了480萬方，下降約17.29%。 

此外，房價(jià)漲幅較大兩個(gè)區(qū)域?yàn)樘旄聟^(qū)和青羊區(qū)，分別上漲了49%和47.1%，平均單價(jià)為11630元/㎡及14784元/㎡。而作為一直滯漲的金牛區(qū)，全年房價(jià)僅上漲了2.6%，存量也只是出現(xiàn)了小幅的下降。 

具體數(shù)據(jù)詳見下圖： 

在房價(jià)快速上漲的2016年，不少板塊的二手房價(jià)的表現(xiàn)卻相對穩(wěn)定。因此，二手房與新房的價(jià)格差異也成為區(qū)域內(nèi)房價(jià)是否虛高，是否具備漲價(jià)潛力的一個(gè)參考。 

為了還原真實(shí)的房地產(chǎn)市場，房觀察指數(shù)分析了包括天府新區(qū)在內(nèi)的七大城區(qū)，54個(gè)熱點(diǎn)板塊的新房及二手房數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)新房與二手房的價(jià)差因區(qū)域的不同，有著明顯的差異，這也從側(cè)面反映出成都樓市的不均勻發(fā)展。

錦江區(qū)：

中港CCpark拉高區(qū)域新房價(jià)格

新老物業(yè)價(jià)差超8成 

錦江區(qū)的新房主要集中在攀成鋼區(qū)域，區(qū)域房價(jià)已經(jīng)超過20000元/㎡，其區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)的價(jià)格也隨之上漲，但因不少小區(qū)年限已久，因此二手房價(jià)穩(wěn)定在13000元/㎡左右，新老物業(yè)價(jià)差約為50%。除了攀成鋼，東客站板塊也與攀成鋼的情況類似，目前均價(jià)在12000元/㎡，但區(qū)域的二手房卻相對便宜，僅為8200元左右。

中港CCpark臨近靜居寺板塊，周邊多以老舊小區(qū)為主，9350元的均價(jià)比中港CCpark的17500元便宜了近87.1%。除此之外，附近的如川師、琉璃廠等板塊目前都暫無新項(xiàng)目推出。

成華區(qū)：

區(qū)域各版塊價(jià)差穩(wěn)定

建設(shè)路新老物業(yè)基本持平

成華區(qū)目前新老物業(yè)價(jià)差相對穩(wěn)定，李家沱、萬象城、東郊記憶、理工大學(xué)等熱門板塊的新老價(jià)差都處于20%-30%上下。除了較為冷門的建設(shè)路、萬年場和龍?zhí)端聝r(jià)格新老物業(yè)幾乎持平外，成華區(qū)整體的房價(jià)及分布都較為均勻。

 

金牛區(qū)：

價(jià)差兩級分化嚴(yán)重

一品天下新老物業(yè)價(jià)差102.63%

雖然金牛區(qū)全年的房價(jià)漲幅僅2.6%，但這僅是平均水平，在少數(shù)特定的區(qū)域，其房價(jià)漲幅并不算小。熱點(diǎn)區(qū)域新房價(jià)格快速上漲，也讓該區(qū)域的新老物業(yè)價(jià)格出現(xiàn)超過100%的差異，如龍湖在一品天下的高端精裝項(xiàng)目紫宸，均價(jià)在18000元左右，而該區(qū)域內(nèi)的二手房價(jià)僅不到9000元。

由此看來，除了有特定高端項(xiàng)目入市的一品天下外，駟馬橋、蜀漢路、外金沙等區(qū)域的新老價(jià)格差異均較少，區(qū)域市場穩(wěn)定。

 

青羊區(qū)：

新房數(shù)據(jù)較少 以存量房為主

二手房價(jià)超14000元/㎡

青羊區(qū)是典型的以二手房為主的市場，在調(diào)查的8個(gè)熱點(diǎn)板塊中，僅有外光華、萬家灣與金沙板塊有新項(xiàng)目推出，其余如府南新區(qū)、西南財(cái)大等片區(qū)均是以二手房為主。

青羊區(qū)一直以教育、醫(yī)療等配套完善而備受購房者關(guān)注，區(qū)域價(jià)值是青羊區(qū)的內(nèi)在價(jià)值點(diǎn)。也正是由于這個(gè)原因，青羊區(qū)的二手房市場相較于其他區(qū)域需求更為旺盛，且三個(gè)有新增項(xiàng)目區(qū)域的價(jià)差均處于正常區(qū)間范圍內(nèi)。

武侯區(qū)：

新老物業(yè)價(jià)差僅15.65%

區(qū)域市場穩(wěn)定

武侯區(qū)是7個(gè)城區(qū)新老物業(yè)差距最小的一個(gè)區(qū)域，新老物業(yè)價(jià)差僅為15.65%。如紅牌樓、雙楠、外雙楠等熱點(diǎn)板塊，其新老價(jià)差均維持在20%-30%左右。

值得注意的是簇橋板塊，其二手房價(jià)反而高于新房房價(jià)，該板塊未來的房價(jià)值得期待。 

高新區(qū)：

中和、新會(huì)展價(jià)格差異較大

大源二手房價(jià)已接近新房 

高新區(qū)的新會(huì)展板塊與中和板塊是去年房地產(chǎn)行情中的典型板塊。新會(huì)展目前新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到22000元/㎡，但板塊內(nèi)的二手房還處于13000元/㎡的水平，這意味著將近70%的價(jià)格差。 

反觀中和板塊則是傳統(tǒng)的老舊板塊，城市面貌有待提高，但去年的幾次土拍后，中和的樓面地價(jià)已經(jīng)上升到了區(qū)域內(nèi)二手房的房價(jià)水平。在北大資源、中德、朗基等多家房企的深耕下，區(qū)域的房價(jià)已經(jīng)超過了不少主城區(qū)的項(xiàng)目，其均價(jià)超過了14500元/㎡。

天府新區(qū)：

九里晴川促廣都二手房價(jià)上漲

麓山逐漸降低購房門檻

廣都板塊是天府新區(qū)房價(jià)漲幅最大的板塊之一，也是天府新區(qū)中新老價(jià)差最大的區(qū)域。根據(jù)房觀察指數(shù)分析認(rèn)為，該區(qū)域新房價(jià)格的提升主要來自于龍湖九里晴川的熱銷。

另一個(gè)值得注意的板塊是麓山，麓山目前二手房主要以高端改善型產(chǎn)品為主，均價(jià)在17000元以上。但從目前麓山的新房市場我們發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)的項(xiàng)目已經(jīng)從高端改善逐步演變出更多的普通改善產(chǎn)品，其價(jià)格門檻也已經(jīng)降低至13000元左右。

 

房觀察指數(shù)分析認(rèn)為，在存量充足的區(qū)域，其二手房的房價(jià)代表著區(qū)域內(nèi)真實(shí)的房地產(chǎn)需求。若新房價(jià)格大幅超過二手房價(jià)，則需要警惕房價(jià)虛高的風(fēng)險(xiǎn)，如新會(huì)展板塊，中和板塊，東客站板塊等。若二手房價(jià)略低于新房價(jià)格，則表明區(qū)域市場穩(wěn)定，房價(jià)不會(huì)有下跌風(fēng)險(xiǎn)，本次調(diào)查中大部分板塊屬于這種狀態(tài)。而二手房市場高于或與新房持平，則表明區(qū)域房地產(chǎn)需求旺盛，房價(jià)有進(jìn)一步上升空間，如麓山板塊、簇橋板塊等。