近日正式閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的定位和工作部署，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一表述，被看作是在減弱住房金融屬性。同時(shí)，會(huì)議在抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、增加土地供應(yīng)、落實(shí)人地掛鉤等方面的部署，也決定著明年樓市調(diào)控的基調(diào)和市場(chǎng)走勢(shì)。

“房子是用來住的，不是用來炒的”

——未來或?qū)?yán)防金融資金炒房

“房子是用來住的，不是用來炒的”，在部署2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)工作時(shí)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議率先明確了這一戰(zhàn)略性定位。

看似通俗易懂的表述背后，有著怎樣的含義？中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛告訴記者，上述定位意在減弱金融屬性，住房屬于耐用消費(fèi)品，基本功能是居住，不是用于投資和投機(jī)賺錢。

倪鵬飛說，未來金融監(jiān)管層面的關(guān)鍵，就是要防止股市、債市、保險(xiǎn)和銀行資金違規(guī)進(jìn)入樓市?！按溯啒鞘羞^熱，最主要原因就是金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管漏洞，采取不同形式讓資金繞道轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

“炒房最可怕的地方不在于用自有資金炒房，而在于用金融資金炒房，金融機(jī)構(gòu)參與是造成高杠桿的主要因素?！敝袊?guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受記者采訪時(shí)坦言。

作為從業(yè)人士，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱，“政策含義非常明確，住房需求要繼續(xù)得到保障，炒房需求要管控和遏制”。

為保障正常的購(gòu)房和貸款需求，會(huì)議提出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

抑制房地產(chǎn)泡沫、防止大起大落

——要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策

會(huì)議要求，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

“可以看出，政策明確了明年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者，一是抑制房地產(chǎn)泡沫，主要是土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的泡沫；二是防范市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定，從而預(yù)期才會(huì)更加穩(wěn)定。”

擠出炒房泡沫后，真實(shí)的供求關(guān)系才更容易顯現(xiàn)。倪鵬飛分析，決策層清醒認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的定位，絕不容忍投機(jī)的泛濫，如果采取措施確保住房回歸居住和消費(fèi)屬性，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)擠出泡沫，顯現(xiàn)真實(shí)的供求關(guān)系，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

會(huì)議明確，去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過多問題。要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。

落實(shí)人地掛鉤政策

——一、二線城市或加大土地供應(yīng)指標(biāo)

會(huì)議指出，要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。

倪鵬飛認(rèn)為要區(qū)別看待：三、四線城市的情況是地方政府大量供應(yīng)土地，由于供應(yīng)總量多，房?jī)r(jià)反而會(huì)低；但在一、二線城市，由于主、客觀兩個(gè)層面的作用造成土地供應(yīng)不足，形成土地的饑渴和短缺，加上土地拍賣制度就把地價(jià)搞得特別高。

“針對(duì)一、二線土地市場(chǎng)供應(yīng)不足導(dǎo)致的地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲，可以從兩個(gè)層面來解決。”倪鵬飛建議，首先要加大土地供應(yīng)指標(biāo)，采取人地掛鉤模式；其次由于一、二線城市存量土地比較多，同樣有盤活的余地。

嚴(yán)躍進(jìn)說，“政策初衷，就是考慮到各大城市人口流動(dòng)的差異性特征”，預(yù)計(jì)明年繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)的城市，在獲得開發(fā)用地、土地轉(zhuǎn)性等方面將有更多機(jī)會(huì)，2017年下半年樓市供應(yīng)緊張局面有望改變。

加快住房租賃市場(chǎng)立法

——城市住房結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善

會(huì)議還指出，要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

今年6月份，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》提出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)無論是從迎合城市各層次住房者的租賃需求；還是進(jìn)一步改善城市住房結(jié)構(gòu)的角度，都有益處。