去年開始，聯(lián)合辦公在國內(nèi)迅速走紅，包括潘石屹、毛大慶等房地產(chǎn)大咖紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域。在資本進(jìn)入寒冬、許多眾創(chuàng)空間陷入資金鏈斷裂和出租率低下而紛紛倒閉的當(dāng)下，一批聯(lián)合辦公空間卻逆市而上，發(fā)起了快速擴(kuò)張的浪潮。

與傳統(tǒng)的眾創(chuàng)空間相比，這些“聯(lián)合辦公”的空間，究竟有什么魔力，讓資本青睞，實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長？日前，證券時(shí)報(bào)記者走進(jìn)其中一家極具代表性的聯(lián)合辦公空間——方糖小鎮(zhèn)，為大家一探究竟。

成本低讓其快速成長

位于上海市徐匯區(qū)番禺路888號的方糖小鎮(zhèn)徐家匯新媒體社區(qū)，靠近國內(nèi)知名高校上海交通大學(xué)。

進(jìn)入方糖小鎮(zhèn)后，記者第一個(gè)感覺就是來到了一個(gè)很大的Loft，而且整個(gè)空間幾乎完全開放，不僅是工位，還有共享開放的廚房、健身房、娛樂區(qū)和露天的小花園，另外還備有床等居住配套，讓工作和居住可以不必分離。

方糖小鎮(zhèn)的COO楊學(xué)濤說，他們社區(qū)要打造的最重要的一環(huán)，就是共享。

去年，在國內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮高漲、國外WeWork估值破百億美元的大背景下，中國的地產(chǎn)大亨潘石屹宣布地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型的項(xiàng)目——短期租賃辦公空間SOHO3Q；萬科前副總裁毛大慶辭職創(chuàng)業(yè)，打造中國版的WeWork——優(yōu)客工場。

與這些大咖們相比，方糖小鎮(zhèn)的幾名創(chuàng)始人顯得比較“草根”，但卻也有他們的獨(dú)特優(yōu)勢。CEO萬里江，用7年時(shí)間做出了中國文化創(chuàng)意園區(qū)領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)德必集團(tuán)，積累了大量空間運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)；COO楊學(xué)濤，曾在南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)從事采編工作八年多，掌握了豐富的媒體資源；CDO孫林駿，曾在國內(nèi)多家知名連鎖酒店集團(tuán)任拓展總監(jiān)，具有強(qiáng)大的談判能力和土地資源。

今年年初，位于深圳南山科興科技園的創(chuàng)業(yè)孵化器孔雀機(jī)構(gòu)被強(qiáng)拆，繼“地庫”倒閉之后，又一家孵化器難以為繼。小匯了解到，事件的直接導(dǎo)火索是租金問題，事件發(fā)生前，物業(yè)提出租金要上調(diào)，被拆之時(shí)，孔雀機(jī)構(gòu)已經(jīng)連續(xù)拖欠三個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)用。這背后折射的另一個(gè)背景，是深圳這兩年房價(jià)暴漲。

對此，楊學(xué)濤告訴記者，在這種大趨勢下，方糖小鎮(zhèn)依舊可以拿到業(yè)內(nèi)相對較便宜的價(jià)格，這與CDO掌握的資源優(yōu)勢和談判能力是分不開的?！艾F(xiàn)在很多物業(yè)也希望能夠做聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，我們的價(jià)格比較便宜，一方面是團(tuán)隊(duì)的談判能力強(qiáng)，另一方面，也是因?yàn)榉教切℃?zhèn)在一年多的時(shí)間內(nèi)做出了品牌效應(yīng)，在整體空間的運(yùn)營能力上比較突出，于是業(yè)主愿意給我們比較大的議價(jià)空間，我們現(xiàn)在跟業(yè)主簽約，基本都是十年起跳?！?

孫林駿進(jìn)一步解釋說，方糖小鎮(zhèn)有一支行業(yè)內(nèi)戰(zhàn)斗力最強(qiáng)的拓展開發(fā)團(tuán)隊(duì)，還建立了比較立體的信息來源?！鞍ňW(wǎng)絡(luò)、中介、政府渠道、國有企業(yè)，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的具體情況，我們有比較嚴(yán)密的測算，不跟隨市場價(jià)格、也不認(rèn)定業(yè)主報(bào)價(jià)，而是根據(jù)我們的測算來倒推我們能夠承受的價(jià)格和業(yè)主報(bào)價(jià)之間的差距?！?

二房東都不好，還談什么社群和服務(wù)？

談到目前的行業(yè)狀況，楊學(xué)濤認(rèn)為，現(xiàn)在國內(nèi)的眾創(chuàng)空間數(shù)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。之所以現(xiàn)在有一些媒體鼓吹國內(nèi)眾創(chuàng)空間過剩、創(chuàng)業(yè)者不夠用的說法，是因?yàn)楹芏嗳瞬欢迷趺催\(yùn)營，導(dǎo)致空置率比較高，才讓人產(chǎn)生了供給側(cè)出現(xiàn)問題的假象?！暗鋵?shí)現(xiàn)在用戶對這塊需求其實(shí)非常旺盛?！?

聯(lián)合辦公的核心是共享，其中最基礎(chǔ)的是共享服務(wù)和空間。而與傳統(tǒng)的辦公室相比，聯(lián)合辦公的工位彈性很強(qiáng)，企業(yè)可以隨時(shí)根據(jù)自己公司的發(fā)展?fàn)顩r租用相應(yīng)數(shù)量的工位。

對于那些有中長期辦公需求的人，方糖小鎮(zhèn)提供一切靈活辦公的硬件及軟件服務(wù)設(shè)施。租期可以最短按照小時(shí)來計(jì)費(fèi)，靈活至周、月、年，并享受高速Wi-Fi、免費(fèi)咖啡飲料、打印復(fù)印設(shè)備。除了硬件之外，方糖也會(huì)為入駐者，特別是創(chuàng)業(yè)者提供一系列服務(wù)，如注冊、法務(wù)、財(cái)務(wù)、協(xié)同辦公，也會(huì)引進(jìn)一些創(chuàng)業(yè)講座和資源對接。

而在這個(gè)基礎(chǔ)上，方糖小鎮(zhèn)還有自己獨(dú)特的優(yōu)勢。大量的第三方服務(wù)是方糖小鎮(zhèn)脫穎而出的一個(gè)利器?！皩τ趧?chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)來講，人數(shù)較少、獲取資源能力較弱是他們的先天缺陷，我們可以幫助他們?nèi)フ勝Y源、談合作?！睏顚W(xué)濤說。記者了解到，方糖小鎮(zhèn)與合鯨資本、人人財(cái)務(wù)、彩虹律師網(wǎng)、金柚網(wǎng)、任仕達(dá)、和仕咨詢等第三方平臺合作，為入駐團(tuán)隊(duì)提供注冊、人才、法律、財(cái)務(wù)、投融資等創(chuàng)業(yè)服務(wù)，幫助方糖解決創(chuàng)業(yè)過程中遇到的問題。同時(shí)，方糖小鎮(zhèn)聘請?jiān)诟餍袠I(yè)有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)袖企業(yè)創(chuàng)始人，為創(chuàng)業(yè)者提供優(yōu)質(zhì)的導(dǎo)師服務(wù)，如大眾點(diǎn)評網(wǎng)的創(chuàng)始人李璟、策源創(chuàng)投的合伙人阮丹寧等，通過天使投資、資源對接、創(chuàng)業(yè)會(huì)診等服務(wù)，助力創(chuàng)始人實(shí)現(xiàn)夢想。

而方糖小鎮(zhèn)的一個(gè)最核心的競爭優(yōu)勢，在于他們的“社群”。與其他的聯(lián)合辦公空間不一樣的是，早在四年前，萬里江和楊學(xué)濤就聯(lián)合創(chuàng)立了WorkFace創(chuàng)業(yè)社群，目前這個(gè)社群在全球20多個(gè)城市擁有5萬以上的新興行業(yè)初創(chuàng)企業(yè)會(huì)員，足跡遍布北、上、廣、深、杭、成都、香港、臺灣、佛羅倫薩、硅谷等。他們認(rèn)為，社群價(jià)值非常大，它可以集合投資人、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和各行各業(yè)的人在一起，一起梳理商業(yè)模式、創(chuàng)始人之間的關(guān)系、股權(quán)等等問題。

在WorkFace創(chuàng)立的三年后，方糖小鎮(zhèn)開始運(yùn)營，承接其積累的下來的大量社群資源，做起了大量的社群活動(dòng)，讓這些創(chuàng)業(yè)者們能夠在一個(gè)空間內(nèi)、包括在方糖小鎮(zhèn)以外的社群里面獲取人脈資源、商業(yè)機(jī)會(huì)?！斑@讓我們品牌宣傳和營銷成本大大降低，也讓我們與其它事實(shí)上只是合租、沒有社群的聯(lián)合辦公空間區(qū)分開來?！睏顚W(xué)濤說。

很多聯(lián)合辦公做不下去，在楊學(xué)濤看來，是因?yàn)槠潴w量太小，人群數(shù)目不夠，導(dǎo)致無法承諾做到第三方服務(wù)，也無法做到社群。基于這種想法，也是基于自己的社群能力，方糖小鎮(zhèn)在運(yùn)營至今一年多的時(shí)間里，一直在進(jìn)行快速擴(kuò)張。而最為難能可貴的是，在快速擴(kuò)張的過程中，方糖小鎮(zhèn)做到了總體出租率接近90%的行業(yè)高水準(zhǔn)?！俺松缛夯A(chǔ)之外，營銷是我們能夠做到這一點(diǎn)的重要原因。我們從項(xiàng)目簽約開始，就已經(jīng)在做銷售，周期非常長，這樣可以確保在我們開業(yè)的時(shí)候就達(dá)到至少80%的出租率?！?

對于很多眾創(chuàng)空間不屑的“二房東模式”，楊學(xué)濤卻不以為然?！拔覀兒芸粗爻鲎饴?，只有高的出租率、多的網(wǎng)點(diǎn)才能夠提供足夠多的人，才能提供足夠好的服務(wù)，兩者結(jié)合在一起才能建立足夠好的社群，繼而反過來讓我們服務(wù)足夠多的人。”楊學(xué)濤說，目前國內(nèi)在做聯(lián)合辦公空間的，除了純粹的孵化器之外，其他基本90%以上的收入來源都是工位出租?！氨妱?chuàng)空間真正火起來是在去年，一年多的時(shí)間里孵化很難出成果，所以現(xiàn)階段基本上都是靠工位租賃在創(chuàng)收，但是三五年之后，可能大家的收入模式就會(huì)有比較大的區(qū)別?！?

“一個(gè)空間要掙錢，如果你連二房東都做不好，搞了一個(gè)地方空空的，還談什么社群、服務(wù)和新模式，沒有企業(yè)入駐怎么談孵化，在一個(gè)空間里面，租賃是第一件事情，服務(wù)第二、社群第三，如果連第一件事情都做不好，后面是無法做的。而且二房東營利模式在中國已經(jīng)存在了幾百年了，而且還將繼續(xù)存在，有巨大的存在價(jià)值，是絕對成立的?！睏顚W(xué)濤說。

對于入駐的企業(yè)，方糖小鎮(zhèn)也是有選擇的?！昂灪贤臅r(shí)候我們有七問，包括你是誰、你做什么、未來目標(biāo)是什么、團(tuán)隊(duì)情況是什么、行業(yè)是干什么的等等，像P2P、直銷、傳統(tǒng)的電話營銷等行業(yè)我們不會(huì)讓他們?nèi)腭v?！倍酥?，即便你通過了“面試”入駐，也還是有可能會(huì)被退出?！拔覀冇幸粋€(gè)方糖小鎮(zhèn)自治公約，還有自治委員會(huì)，會(huì)制定一些標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制，如果一個(gè)社區(qū)里，有多于一半的人認(rèn)為你應(yīng)該出去，公約就會(huì)自動(dòng)生效，我們不用負(fù)任何責(zé)任?！?

今年將進(jìn)行全國擴(kuò)張

在楊學(xué)濤看來，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的核心需求只有兩個(gè)，一個(gè)是資金，另一個(gè)是社群?！百Y金牽涉到生死問題，社群牽涉到業(yè)務(wù)開發(fā)問題。”社群自不用說，已經(jīng)是方糖小鎮(zhèn)的獨(dú)家招牌，而在資金方面，方糖小鎮(zhèn)自己也投資一些項(xiàng)目，包括引進(jìn)一些投資公司進(jìn)來，幫助創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和投資公司對接，將雙方之間的合作落到實(shí)處。

對于行業(yè)的未來發(fā)展，楊學(xué)濤判斷，今年下半年國內(nèi)還會(huì)死掉一批眾創(chuàng)空間?！坝绕涫悄切┲挥幸粌蓚€(gè)網(wǎng)點(diǎn)的，很可能倒閉。”楊學(xué)濤說，這也會(huì)讓方糖小鎮(zhèn)的拓展工作會(huì)變得越來越輕松。

孫林駿說，他們在北京進(jìn)行拓展時(shí)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場上因?yàn)榇蠹艺J(rèn)識不清、本末倒置等緣故，有接近80%的眾創(chuàng)空間或孵化器都是不盈利的，而且都處于虧損狀態(tài)，都在燒錢賺吆喝?！案€是要有足夠好的出租率，出租率意味著客戶，沒有客戶后面的事情都沒法談?！?

目前，方糖小鎮(zhèn)的社區(qū)基本集中在上海地區(qū)，已經(jīng)開業(yè)和進(jìn)場施工的有18家，完成簽約的接近30家。對此，楊學(xué)濤說，他們對區(qū)域擴(kuò)張非常謹(jǐn)慎?！坝腥珖鴶U(kuò)張能力的公司不多，一個(gè)是資金問題，另一個(gè)是每個(gè)城市的特點(diǎn)不一樣，我們希望去到一個(gè)地方就做起來一個(gè)地方，而且上海是全國最大的商業(yè)市場，我們在整個(gè)市場里面都還只是毛毛雨，根本不夠用?！?

但這也不意味著方糖小鎮(zhèn)就沒有全國擴(kuò)張的計(jì)劃。今年方糖小鎮(zhèn)將在北上廣深等城市做到70個(gè)項(xiàng)目左右。談到方糖小鎮(zhèn)今年的發(fā)展計(jì)劃，楊學(xué)濤透露，核心首先還是網(wǎng)店拓展和全國擴(kuò)張；另外今年6月，方糖小鎮(zhèn)線上業(yè)務(wù)還會(huì)上線?！斑@個(gè)會(huì)突破線下物理空間，讓我們把服務(wù)做得更到位更全面，簡單來說，就是未來這些企業(yè)不需要租我們的地方，我們也可以服務(wù)到他們?！?