作為剛需置業(yè)首選的大面板塊在遭遇市場冷落之后再度面臨新的困境，累積244814.97平方米的商業(yè)去化困難，且大部分為社區(qū)底商。2016年，大面商業(yè)還將超過國際每人1.2平方米標準的近一倍，人口不足的大面卻無力消化這些無明顯特征的商業(yè)。

商業(yè)累積五年 社區(qū)底商唱了主角   

曾被炒得火熱的大面版塊經(jīng)過兩年的建設后已有部分樓盤陸續(xù)交房,但亟需的商業(yè)配套卻遲未呈現(xiàn)。

原計劃于2014年上半年開工的大型商業(yè)世茂城五期，在多次延遲開工計劃后，直至今年10月上旬仍未見開工。稍早前的11月上旬，觀察員從世茂城相關負責人處得知，由于期望商業(yè)能更符合客戶的需求，商業(yè)部分在做內(nèi)部調(diào)整，因此，該項目商業(yè)的開工時間還未確定。

此外，大面片區(qū)另一個規(guī)劃有大型集中式商業(yè)百悅城也充滿了不確定性。百悅城的工作人員曾表示，雖然該項目的商業(yè)百悅宴天下將于2016年3月開始逐步呈現(xiàn)，但詳細的街內(nèi)規(guī)劃內(nèi)容仍處于待定狀態(tài)。

與緊密推出住宅的節(jié)奏不同，大面板塊內(nèi)房企的商業(yè)推市顯得更為謹慎。盈石集團研究中心總經(jīng)理張平對大面板塊內(nèi)的商業(yè)現(xiàn)狀作了分析稱,“目前大面板塊人口不夠密集，消費水平有限，對商業(yè)的需求有限。較大體量供應下有效需求不足，未來將面臨招商困難、開業(yè)率低、空置率高等問題?！?/span>

不僅于此，較早開發(fā)的諸如煒岸城、金科東方雅郡、師大現(xiàn)代花園等項目的商業(yè)去化速度也都十分緩慢，現(xiàn)有入駐商家十分有限。

 

大面片區(qū)各項目銷售數(shù)據(jù)走勢圖

中原地產(chǎn)提供的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大面片區(qū)的商業(yè)共有244814.97平方米，且均為底商或社區(qū)商業(yè)。其中，師大現(xiàn)代花園在2010年1月——2015年10月期間，商業(yè)新增1056套，銷售卻僅336套。

據(jù)片區(qū)整體的去化數(shù)據(jù)顯示，2010年1月截止今年10月，該區(qū)域商業(yè)共銷售972套，合計約77727.07平米，新增商業(yè)套數(shù)為2865套，合計約244814.97平米，去化率僅為33.93%。

目前，大面板塊內(nèi)共有16個項目在近五年內(nèi)接連開發(fā)，某種程度而言，項目的開發(fā)入市將會有更為緊迫的商業(yè)配套需求，但可以看到的是，這16個項目中大多數(shù)項目均是以住宅兼容的少比例社區(qū)底商形態(tài)出現(xiàn)，而大型的品質(zhì)商業(yè)體在大面甚少出現(xiàn)。

而目前已經(jīng)進入運營的師大現(xiàn)代花園商業(yè)來看，租戶更替頻繁，且散租散售難以讓商業(yè)形成規(guī)模輻射片區(qū)。在以川師成龍校區(qū)為核心區(qū)的新大面的不少住戶，甚至還保持著到大面鎮(zhèn)滿足消費的習慣。

對于該項目運營現(xiàn)狀，克而瑞成都片區(qū)分析師張文迪分析，“它存在商業(yè)管理雜亂的問題，自身并沒有針對性規(guī)劃商業(yè)招商，其次整體商業(yè)打造品質(zhì)感較低?！?/span>

貝氏設計總經(jīng)理貝月森也表示，“很多項目的商業(yè)在前期沒有考慮真正的運營，所以都是按照銷售邏輯來的，修出來的物業(yè)從真正運營的角度來看非常的不順暢，從而造成運營不佳。從它現(xiàn)有的商鋪運營情況來看，之前的定位就是不清晰的?！?/span>

而現(xiàn)實是，以社區(qū)底商產(chǎn)品為主力的大面商業(yè)，還將延續(xù)傳統(tǒng)商業(yè)散售散租的模式。

人氣硬傷橫陳 人均商業(yè)面積超國際標準近一倍

社區(qū)商業(yè)為主導商業(yè)限制了更多可能性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，而人氣不足，成為加大大面商業(yè)庫存的惡性肌瘤。

第一太平戴維斯提供數(shù)據(jù)顯示，大面板塊目前在售的16個住宅項目，共61762戶。若按每戶3人計算，至少可供18萬人居住。

另有公開資料顯示，2014年06月該區(qū)域住宅已交房的樓盤大約有1/4，結合在售樓盤數(shù)據(jù)來看，保守估計目前大面板塊已有的現(xiàn)房至少有4.6萬人。此外，百悅天鵝湖項目負責人曾公開表示，到2016年該區(qū)域至少有2萬套住宅交付使用。按每戶3人計算，預計會新增6萬常住人口，總常住人口在2016年大約會達到10.6萬人。

而實際上，上述的數(shù)字計算是在保證有充分的住戶入駐的前提下計算的結果。一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士并不看好大面近兩年的入住率的改善，“就目前而言，該區(qū)域入住的人口不是太多，像世茂城目前的入住率差不多為60%。而百悅城雖然目前基本上都已交房，但入住率僅在50%左右?！薄蓚€人氣較高的大盤的入住率尚且如此，其他盤的入住率可見一斑。

數(shù)據(jù)顯示，大面片區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)共244814.97平方米，若按照2016年的10.6萬人常住人口來算，人均占有商業(yè)面積是2.31平方米，而國際標準的人均占有商業(yè)面積僅為1.2平方米，這超過了國際標準將近一倍，且是在假設大面有10.6萬人口入駐的前提下計算的。

原思源市場研究中心策劃主管楊鵬直言，“大面的人氣不足是導致目前人均商業(yè)嚴重過量的主因。并不是想象中的所謂‘過剩’。”

克而瑞張文迪認為人氣不足將影響片區(qū)商業(yè)的成交，入住率低下使得片區(qū)購買力不足，容易導致已開業(yè)的商業(yè)經(jīng)營困難，進而造成商家頻繁更換難以形成穩(wěn)定的商業(yè)氛圍，從而進一步阻礙板塊的發(fā)展。 

“當大量的商業(yè)堆積同時面臨人氣的不足，區(qū)域的商業(yè)將面臨更大的挑戰(zhàn)。去化難，價格調(diào)整可能隨之而來，投資者入市的信心將大大減弱。”向維則如是認為。

2016年，隨著更多住宅兼容商業(yè)項目的交房入住，大面的社區(qū)商業(yè)體量還將持續(xù)累積。