2月5日，首屆廣東省地產(chǎn)全行業(yè)領(lǐng)袖峰會(huì)在廣州舉辦。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大佬全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)、富力集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉、星河灣集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔、頤和集團(tuán)董事長(zhǎng)何建梁等出席，共論2015年樓市大勢(shì)。

在峰會(huì)上，任志強(qiáng)發(fā)表了主題演講《新常態(tài)、新征途——2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)》。

任志強(qiáng)稱，雖然2015年經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，仍有6億多平方米庫(kù)存積壓，房地產(chǎn)違約事件達(dá)到37起，但2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)回升，接近或者超過(guò)2013年。不過(guò)，要房?jī)r(jià)迅速上升則不太可能。

任志強(qiáng)說(shuō)，要房?jī)r(jià)迅速上升是不太可能的，估計(jì)到明年4季度后，才有可能從負(fù)增長(zhǎng)變成正增長(zhǎng)，從底部回升到正增長(zhǎng)。2016年后這個(gè)下行周期才算基本結(jié)束。

任志強(qiáng)當(dāng)天演講觀點(diǎn)

房地產(chǎn)投資增速在下降

房地產(chǎn)投資確實(shí)下降了。2014年年初進(jìn)入到個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，今年仍然是個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，不會(huì)增長(zhǎng)，可能還會(huì)有所下降。如果我們的房地產(chǎn)投資下降一半，說(shuō)明要影響GDP增長(zhǎng)3—6年。

按照今年的情況看，還是一個(gè)下降的增長(zhǎng)速度。其中一個(gè)原因土地。如果土地連續(xù)4年發(fā)展，沒(méi)有太大存量。去年數(shù)量巨大，大概是4萬(wàn)2000億元，占到財(cái)政收入6—7%左右。開發(fā)商獲得的土地也不多，其中用于土地的支出不到10000億。如果房地產(chǎn)商手中持有的土地是負(fù)增長(zhǎng)的，生產(chǎn)也會(huì)是負(fù)增長(zhǎng)的，因?yàn)闆](méi)有那么大的生產(chǎn)能力和原材料。

真正影響市場(chǎng)的是利率

去年6月部分城市取消限購(gòu)，11月取消限貸。去年8月份后，有10幾個(gè)城市開始回升，直到翹尾。4月份，已經(jīng)對(duì)四大銀行提出要調(diào)整信貸政策，但是四大銀行沒(méi)有聽央行的，所以到9月30號(hào)，不得不出臺(tái)政策。這兩個(gè)問(wèn)題解決后，才看到回升。如果我們的政策在4月份開始調(diào)整，全年的銷售可能會(huì)超過(guò)2013年。

真正影響市場(chǎng)的是信貸利率。2013年9月份，一些銀行基準(zhǔn)利率，隨后變成上浮1.1和1.3倍，影響到居民的可支付能力。如果按0.7倍和1倍，差30萬(wàn)。換句話說(shuō)，開發(fā)商如果對(duì)200萬(wàn)的房子降低了10萬(wàn)左右，并沒(méi)有減少，因?yàn)橘?gòu)房者需要支付更多的貸款利率。

有可能再降一次息

從1月份數(shù)據(jù)看，樓市反彈沒(méi)有持續(xù)，情況并不是太良好。今年還可能出臺(tái)什么政策呢？

2008年提出房地產(chǎn)基金和個(gè)貸證券化，實(shí)際上只有一些試點(diǎn)，沒(méi)有鋪開，今年可能會(huì)有所舉動(dòng)，有可能有兩到三個(gè)必須開始的。銀監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)之間還在扯皮打架，到底誰(shuí)管？如果物價(jià)持續(xù)走低，有可能再一次降息。

2015年銷售會(huì)逐漸回升

2016年樓市下行周期基本結(jié)束

2015年銷售會(huì)逐漸回升，大約接近2013年。

今年由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，貨幣增長(zhǎng)，會(huì)改變剛性需求，今年的銷售量可能會(huì)超過(guò)2013年。

房?jī)r(jià)增幅，第一個(gè)高峰期是2007年，達(dá)到一個(gè)巔峰。2007年10月，為防止過(guò)熱和防止膨脹，一系列緊縮導(dǎo)致2008出現(xiàn)低谷，2009年底4萬(wàn)元和房產(chǎn)解凍政策，2010年年底達(dá)到增幅最高值。

從整個(gè)增幅變化可以看到，同比變化在去年9月份，開始出現(xiàn)回增。房?jī)r(jià)迅速上升是不太可能的，需要9—12個(gè)月的時(shí)間。

到明年的4季度后，才有可能從負(fù)增長(zhǎng)變成正增長(zhǎng)，從底部回升到正增長(zhǎng)。2016年后這個(gè)下行周期算基本結(jié)束，這個(gè)時(shí)候才能讓市場(chǎng)基本走入一個(gè)基本的狀態(tài)。

相關(guān)資料：

2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%)，增速比1-11月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資64352億元，增長(zhǎng)9.2%，增速比1-11月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積726482萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)9.2%。其中，住宅施工面積515096萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%。房屋新開工面積179592萬(wàn)平方米，下降10.7%，降幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積124877萬(wàn)平方米，下降14.4%。房屋竣工面積107459萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.9%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積80868萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。

土地購(gòu)置方面，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，比上年下降14.0%；土地成交價(jià)款10020億元，增長(zhǎng)1.0%。

在商品房銷售和待售方面，2014年，商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，2013年為增長(zhǎng)17.3%。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，2013年為增長(zhǎng)26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。